从2004到2014，城建大厦开业已整整十年。十年来，从无到有，从有到精，从精到新，三千六百五十个日夜，置业公司在学习中成长，在实践中成熟，在奋斗中前行，从行业新兵到行家里手，完成了从建设方到运营方的华丽转身，探索出一条高端持有型物业经营管理领域的发展之路。

作为集团自行投资、自行设计、自行建设、自行经营的第一个商业地产开发项目，沿着城建大厦的十年耕耘路，回首时，胸有万壑；眺望时，信心百倍。

北京市“五一”劳动奖状、北京市经济技术创新集体、北京市青年文明号，连续10年获北京市“十大热租写字楼”……一连串的荣誉，骄人的业绩令人瞩目。城建大厦开业以来，置业人白手起家，奋力拼搏，全面推行科学管理，全面强化员工素质，全面优化服务质量，全面提高经济效益，实现了管理和服务的腾飞。

营销为王  成就业绩之本

2004年9月25日，城建大厦开业庆典隆重举行，同日城建集团的入驻，标志着城建大厦正式起步运营。这对于初次涉足商业房地产，没有丝毫管理经营经验的置业人来说，无疑是一个巨大的挑战。从技术、质量、安全等施工现场管理到高档写字楼的出租、经营、管理、服务等系列工作的角色转换，置业公司的第一步迈得坚定有力。

从建设方到运营方，从立项、设计、规划、建设再到运营，置业公司熟悉其中的每一个环节。这就为运营中的关键环节——营销奠定了坚实的基础。以营销为龙头的管理思路使城建大厦的经营迅速打开了局面。

2004年9月城建大厦入驻之时，恰逢中关村西区近百万平方米写字楼推向市场。面对大厦126180平方米租赁任务和激烈的竞争环境，尚在襁褓之中的置业公司，不得不与有丰富写字楼营销经验的多家物业公司开展激烈的竞争。公司一班人把确定精准定位作为营销工作的前提和基础，组织员工到北京市数十家知名写字楼进行市场调研，摸清了北京市各大写字楼的租金价格和客户群等情况，并结合大厦的硬件及基础配套，在充分论证的基础上拿出了项目分析报告，明确了“打好基础、积极造势、圈定目标、重点谈判”的思路，确定了先进行商场招租、再进行写字楼商务配套及写字楼招租三步走的战略，并将目标客户定位在跨国公司、大国企、行业领头羊等高端企业。搜集客户信息、广泛与代理行合作、媒体网络宣传、走访周边楼盘、拜访意向客户……置业人没有被困难吓倒，在紧张奔波忙碌中有条不紊，认真的与每一位客户洽商，仔细的斟酌每一份合同，最终用真诚和耐心打动了客户。从2004年9月份入市到年底，短短3个月就有爱普生、贝塔思曼、建设银行、光大银行、物美集团等重量级企业入驻城建大厦，出租率达到52.6%。

十年的时间，公司审时度势，着眼全局，在充分考虑不同时期的市场行情、客户需求、承受能力等诸多因素的情况下，准确定位，早打算、早准备、主动出击，在不同的阶段采取不同的营销手段，在不断提高服务水平的同时，通过加强对客户的跟踪了解，提前采取续租或招租应对措施，对优质老客户服务上给予适当的优惠，领导专门拜访、多种形式回馈及联谊、取消或增加免租期、整合优化出租区、有效利用地产中介机构等社会各种资源等，多方式、多渠道推进营销步伐。千方百计留住优质老客户，适时迎娶新客户，最大限度的缩短租区空置期。同时，公司不放过任何一个小细节。工作人员每天热情接待每位客户，根据需求，推荐适合的面积，并且帮助客户进行成本测算，详细分析地理位置、硬件设施设备、各种收费标准、物业管理内容、周边商业配套等等细微的情况。逢年过节，都会给客户打电话，送上真诚的祝福。专业、真诚、热情、执着终于打动了客户，让客户从营销部这个窗口体会到置业公司服务的真诚，让客户建立了对城建大厦的信心。

付出就有收获。由于营销措施得力，城建大厦自开业以来，无论是面临高档写字楼市场巨量投放带来的激烈竞争，还是2009年金融危机带来的市场走软、空置率增加、租金下滑、部分外资写字楼低价抛售等种种压力，都始终保持了较好的出租态势，2007年以来出租率均保持在95%以上。在确保出租率的同时，城建大厦还努力不断提升租金价格。尤其是从2010年开始，公司根据市场形势，及时调整租金报价，经过两年的不间断调整，除无偿给集团本部机关提供10000多平方米办公面积、集团内部成员单位近8000平方米享受内部价格外，将楼内所有外部续租和新租的客户，均价由原来的5元/天/平方米，提升到7元/天/平方米。2011年超额完成计划的38%，续签合同最高涨幅高达52%，2012年外部客户续签合同均价平均涨幅达40%。公司还坚持每年对多家高档物业写字楼进行市场调研，并结合调研情况将物业管理费由25元/月/平方米上调为30.5元/月/平方米，同年增加物业管理收入300多万元。2013年底以来，由于受宏观经济政策影响，中央关于改进作风“八项规定”出台，楼内商业、餐饮和个别客户经营状况呈现下滑态势，公司不断调整营销思路和策略，把握形势，主动应对，想尽一切办法，确保了出租率和租金稳中有升的态势。公司连续10年获北京市“十大热租写字楼”，公司市场营销部荣获“全国巾帼文明岗”等殊荣。

精细管理 奠定品质之基

管理是企业永恒的主题。城建大厦凝聚了城建几代领导人员的心血，是城建三万职工的“家”，如何把这个“家”管理好，是置业公司安身立命的根本，这其中的秘诀就是精细化管理。创品牌、聚客户、增效益，皆由此而来。

一是不断加强制度建设，确保各项工作有章可依、有据可循。公司编印了《规章制度汇编》、《物业管理规范化流程》、《工作职责和操作规范》三本书，形成了横向到底、纵向到边的制度网络，为企业规范发展奠定了基础。二是积极推进信息化建设，开发引入了物业管理信息系统及OA协同办公系统，实现了信息共享，降低了办公成本，提高了工作效率、效果，同时充分发挥办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化、楼宇自动化的“5A”高智能化大厦的职能，对公司的规范管理起到了推动作用。三是开展“管理月”活动。在日常管理的基础上，每月确定一个重点主题，并把责任部门落实结果在办公会上通报，逐月集中整治。四是坚持定期按照文明办公区对现场布置、环境、设备、资料的管理以及员工业务、举止仪表、遵章守制等方面的要求进行检查考核。五是坚持每年进行质量、环境、职业健康安全三项管理体系的审核，对每年审核发现的问题及时纠正。六是以晋升物业管理资质、创建“北京市物业管理示范四星级大厦”、“北京市物业管理示范五星级大厦”、“绿色建筑运行二星标识”为载体，通过学习规范、落实规范，全面提升公司的日常管理和服务水平。

热情服务 打造建家之路

在日常管理过程中，公司各级领导都有这样一个共识：服务是物业企业的核心价值，是弘扬企业精神的实质，是做好大厦物业品牌的助推器，是规范化、标准化管理的具体体现。置业人把更好地服务客户、服务集团作为公司整体工作的立足点，从点滴服务入手，加强对客户诚信服务工作。

细微之处见精神，置业公司从每一处细节入手。加强对全体员工尤其是客服、工程、安保、车场等部门人员的管理技能、相关法律法规、文明礼仪知识等培训和规范；坚持“一站式”服务，妥善做好新入住、续租、扩租和退组客户的协调和服务工作，主动协助客户做好二装工作；全力配合客户办理工商登记等；坚持做好前台接待和客户答疑及日常24小时巡视工作；重点加强对保洁、消杀、工程维修、车场、食堂、绿植、石材、外墙养护等专业分包单位的管理，明确责任和义务；加强各专业岗位培训，提高快速分析问题、解决问题能力；在食堂设立意见箱，在客服中心公布公司合理化建议电子信箱地址，及时进行客户满意度调查、合理化建议征询工作；及时做好客户报修协调及跟踪回访，了解服务效率、效果情况，确保大厦共用设备完好率95%以上及工程零修、急修及时率达到100%、返修率不高于1%，消防设备设施配置到位率、完好率、检查率均达到100%，客户满意率均保持在95%以上的管理目标。随着入住时间的增加，设备开始老化，为了给客户提供更好的服务，近年来投入千余万元，对直饮水、餐厅、电梯、制冷机组、无负压水箱、玻璃贴膜、冷却塔及冷却水系统等维护和改造，缓解了建设期遗留的南北温差等问题，保证直饮水质量，餐厅的餐饮质量及用餐环境以及各类设备设施的正常运行。当客户看到大堂电子显示屏上免费打印出祝福庆典贺词、看到赠送的精美花篮、感受提供的专梯服务，看到我们把客户遗失的物品原封不动的交还时，都会露出满意的微笑。想客户所想，急客户所急，提高服务质量、效率和效果，为客户营造安全、环保、便捷、温馨、舒适的办公环境，营造“家”的感觉，这种无微不至“保姆式”的服务，获得了客户满意的笑容和最高的赞誉。公司客户服务部获北京市女职工创新集体、北京市和全国“三八红旗集体”荣誉称号，客户服务部的会议中心、工程部的工程运维班、安全保卫部的中控室被评为“北京青年文明号”。

创新文化  彰显品牌之力

    企业竞争的最高境界是文化的竞争。企业要想在激烈的竞争中持续健康发展，必须建设与提升自身的企业文化软实力，以文化力驱动生产力，最终形成企业的核心竞争力。

    创新文化，以人为本。要想建设一流的企业，首先要培育一流的职工队伍。如何使城建大厦这个5A智能化大厦的软件与硬件、视觉识别系统与行为识别系统相匹配，打造高素质职工队伍，培育良好的客户群体，是展示集团形象和综合实力的途径之一。多年来，公司坚持以人为本，人文管理，适时提出了“健康生活、快乐工作、和谐共进”的管理理念，有针对性的开展“创建学习型企业，争做学习型员工”系列活动，不断加强管理人员和职工队伍作风、职业道德以及形势、任务的教育；坚持厂务公开，加强民主管理，认真落实职工大会制度；认真落实劳动合同、集体合同和职工各项合法权益，切实维护职工利益；坚持开展送温暖等系列活动，着力为职工提供良好的工作环境，从生活上、精神上关心职工、尊重职工。通过这些活动的开展，增强了企业的凝聚力和向心力，激发了职工的工作热情，使职工以良好的身心和精神状态投身其中，共建、共享、共谋企业发展。

创新文化，以活动为载体。针对高档写字楼的特点，公司于2007年率先在北京市写字楼行业开展了“大厦文化”创建活动，遵循“以人为本、以客为尊、资源共享、文明共建”的原则，倡导“奥运文明礼仪，绿色环保，健康生活、快乐工作，和谐共进” 等四项系列行动，赢得了大厦内客户的普遍好评。多年来，持续推进并不断丰富活动内容，连续八年举办大厦摄影展和亲子活动，逐步形成了大厦的品牌活动，深受大厦客户的欢迎；通过与VIP客户高管联谊、座谈，组织参观、羽毛球、乒乓球比赛，举办法律、文明礼仪、理财、健康知识讲座等一系列活动的开展，营造了良好的文化氛围，为客户搭建了学习、提高、交流的平台，进一步增进了公司与客户、客户与客户之间的了解、理解和支持，使公司与客户之间建立起了良好的“情感链”，增强了大厦的聚合力，促进了公司的营销和管理工作。

累积经验  积淀发展之源

城建大厦是集团第一个拥有自主产权的“5A”智能化大厦，第一个“四自工程”，第一个高档持有型物业，是集团的优良资产之一。自2004年9月25日建成开业以来，置业公司在努力打造北三环地标性建筑、提升商业地产资产价值、树立城建大厦品牌等方面，一直在不断进行辛勤的探索和努力。在十年的发展实践中，置业公司对高端物业的立项、建设及运营全程累积了丰富的经验，培养了一支具有精湛管理水平、精心服务意识的高水平管理队伍，为集团发展六大支柱产业之一——物业经营板块的发展积蓄了能量。

积累了丰富的管理经验。建设期，在工程建设管理，特别是自持型高档物业的建设、成本控制、质量管理等方面积累了经验；运营期，置业公司在集团的正确领导下，以超前的发展思路、务实的工作作风、良好的营销手段、规范的服务理念、高超的工程运维和安全消防技能、扎实的管理措施，确保了出租率和租金稳中有升，从2007年以来客户的满意率均保持在98%以上，出租率、收款率均保持在95%、98%以上。并在资质晋级、创建市优、绿建过程中形成了系统的规章制度、业务规范，积累了经验。同时，培养了一批具有高档物业管理经验的优秀人才，为集团发展持有型物业板块储备人才奠定了基础。这些经验，一方面可以在集团内部复制输出全过程运作高档物业开发与管理流程，另一方面为集团输出管理，参与市场竞争，拓宽经营范围，争取了更大的发展空间。

取得了显著的经济效益。经过十年的辛勤努力，实现了集团领导最初提出的“四个确保”的阶段性目标，即：确保偿还贷款、确保偿还利息、确保偿还工程款、确保全额承担折旧和房产税。大厦建设累计投资9.38亿元，集团原计划用13—15年的时间收回所有投资。截止到2008年，工程建设款已全部还完；截止到目前共偿还大厦建设贷款、工程建设款5.76亿元；累计承担贷款利息3.7亿元。大厦每年足额提取并承担折旧，房产税逐年按期上缴。目前，大厦年收入近1.7亿元，去除人工成本、经营管理成本等，随着借款的不断偿还，利息的逐年减少，利润将逐年增加。公司有决心、有信心，经过努力，计划利用13年的时间提前收回所有投资，并以精细化的管理和规范化的服务，保持稳中有增的收益，力争为集团的品牌建设作出新贡献。

收获了良好的社会效益。经过十年的努力，大厦得到了社会各方的认可，取得了良好的社会效益，树立了城建大厦和集团的品牌。2004年以来，公司连续7次被评为“首都文明单位”、连续10年被评为北京市十大热租写字楼，公司先后荣获了北京市先进企业、北京市“五一”劳动奖状、北京市经济技术创新集体、北京市物业管理优质大厦、北京市青年文明号、北京市“三八”红旗集体、北京市“迎、讲、树”先进单位、全国安康杯、全国“三八”红旗集体、全国（北京市）巾帼文明岗、全国思想政治工作先进单位等荣誉称号。“大厦文化”的创建与实践荣获第二十四届北京市企业管理现代化创新成果一等奖。在2013年荣获北京市物业管理示范（五星级）大厦、北京市消防安全管理先进单位的基础上，2014年又荣获北京市绿色建筑运行二星标识荣誉称号。物业管理资质由原来的三级提升为一级。

除不断加强对大厦的管理外，自2006年集团商业房地产项目交由置业公司代管以来，先后理清了24个外租项目，18个内阻项目，将所有项目重新建档，规范了合同管理，提高了租金收益。通过6年的时间，将3000万元的历史欠款全部清缴完毕，目前，稳中有序的实施管理；积极想方设法拓宽经营领域和生存空间，不断开拓市场，管理的国家体育场工程运维项目、泰和国际大厦项目收到了良好的社会效益和经济效益；2013年集团小企业划归置业公司管理后，不断加强和规范党组织建设，按照公司法要求，正在对3家未改制企业进行公司制改建工作，同时与集团有关部门协调逐步妥善解决其他企业的历史遗留问题。

2014年9月25日，城建大厦迎来了她的十岁生日。十年的深厚底蕴，十年的忠实守望，城建大厦厚积薄发，实现了经营的飞跃、发展的腾飞。十年，是置业公司不断规范、不断完善自我、不断提升企业实力的十年。十年的光阴，见证了置业公司的发展壮大，也见证了置业人矢志不渝的奋斗精神。此时此刻，置业公司站在了一个新的起点上，相信在集团的带领下，置业公司未来必将创造出更加璀璨的辉煌！