7001温度23.8℃、5001温度24.1℃、7005会议开始……北京城市副中心项目会议服务保障微信群里不时弹出会议动态和室内温度信息。在紧邻会议室的消防电梯间，项目工程运维部经理刘晓晗留意着群里的每一条信息，以动态监测和调控会议室温度，他的目光既严肃认真，又从容淡定。

自去年9月正式开启市委办公楼物业运维保障起，置业公司城市副中心项目团队在管理上建体系、在细节上下功夫，练就了从容不迫的专业技能，成就了集团物业服务的新高度。

摸排现场：心中有张设备分布图

“由西向东，红黄蓝绿棕。”对于第一次到市委办公楼地下车库的人，项目部编制的顺口溜能很好地帮助辨识方位。

单层面积八万多平方米的地下车库像迷宫一样，项目团队刚进场开展摸排检查、熟悉设备位置时，迷路是常有的事儿。“走的多了，后来就慢慢熟悉了。”项目经理张军说在一天三四万步的“探路”中，他们“走”出一套贴有五颜六色标签的设备位置标识图。

不同颜色的标签代表不同种类的设备，黄色的是废水坑、蓝色的是空调机房……任何一家物业公司看到这张图，都能对设备位置一目了然，但对项目管理人员来说，这套图大部分都用不着了，因为他们已将设备位置记在心里。

门、锁、插座、砖、窗、灯……接管验收时，项目团队进行100%全覆盖式检查，“光是用空鼓锤敲砖就用了一个月”，秩序环境部经理张志武说，他们还在吊顶之前将风机盘管、水阀等的位置逐一拍照，照片内存达到40G，对室内布局和设备位置、性能等的熟悉掌握打牢了物业运维之基。

会议服务保障：温度调控学问多

在项目物业运维任务中，会议服务保障和设备运行保障占大头，而会议服务保障的工作量更是达到了一半以上。

调试温度和灯光、调试卫生间水龙头水温和水压、检测插座、窗帘和窗户……会前两小时，依照为项目“量身”编制的《重要会议服务保障制度》清单，工作人员身着工装、脚穿鞋套逐一检查已成惯例。

“温度调控是会议保障中最具挑战、倾注心血最多的工作。”刘晓晗介绍，会前将温度调到指定数值后，会议期间既要确保温度上下浮动不超过0.2℃，也要避免设备风速过大产生噪音和对人直吹。

“这可是门大学问。”会场大小、参会人数、会议时长、大屏幕是否开启等因素都影响着温度的变化，而对温度的调控最终都要通过对风机盘管、VAV空调系统、空调机组的组合调控达到效果。

会前怎么调温，会议开始后关哪些设备、留哪些设备、设备开到多大功率，温度误差超限后怎么适度微调……目前操作起来轻车熟路的团队最初却困难重重。

“我们最初判断室内温度的依据就是传感器监测的温度，但这一温度是屋顶温度，高于室内实际温度。室内温度是否达标、实际温度与传感器监测温度误差有多少，我们心里并没底。”刘晓晗说那段时间他们靠着“望、问、测”来摸索规律：从监控画面看与会人员面部是否有汗珠、是否有加衣的动作等，推测温度是否合适；散会时，厚着脸皮上前询问走出会场的人员室内温度怎样；会间每15分钟在微信群报一次传感器监测温度，散会后马上进入会议室测温，与传感器监测温度对比分析，“每个会议室前中后测试三四次后，我们就基本摸透了规律，并形成了一套调控模式”。

会前调整、会中监测、会后复测，这一流程从首场会议一直延用至今，“同一个会议室即便上午刚用完，下午再用时也要重新走一遍流程，这都是为了确保万无一失”。

设备运行保障：重闭环管理更有创新

“值守、巡视、检测、养护、维修、预案”是护航设备平稳运行的完整管理体系，各环节环环相扣，每个环节都充满着创新之举。

就拿维修来说，到领导办公室维修，只有聚集齐各处、室人员后才能开门进入，如果携带的维修备件或工具不合适，重新更换会耽误时间，报修人员能否准确描述发生故障的物件极为关键，为此，项目部专门对负责此项工作的另一方物业人员开展定期培训，形成一套相通的语言系统。

细微之处见匠心。用轻薄的一次性台布代替厚重的苫布，即便是一枝花都不会被压变形，免去将东西挪来挪去的麻烦；入室维修时须戴鞋套、白手套；维修用的梯子入库前须清洗干净……项目团队用专业和敬业不断打磨服务细节。

“在这里工作容不得半点马虎，身处这样的环境，我们的站位、觉悟和自我要求不自觉地就提高了。”张军说特殊的环境让在这里开展服务保障工作的300多名人员自豪感、荣誉感和动力十足。“没有最好，只有更好”是他们的口头禅，践行垃圾分类、设立失物招领处、节能式控制走廊灯光等一系列新做法应运而生，在精心研究、精细管理中，项目部物业运维品质持续优化。