三亚红塘湾腹地，四栋造型飘逸的大楼令人赏心悦目，已成为游客对红塘湾的第一印象。大楼周围环绕着波浪弯曲的“飘带”，似迎风起伏，又像四艘航船，驶向大海，直入蓝天，拥抱白云。这，就是北京城建地产带给三亚红塘湾的标杆项目——海云。

海云系列产品业态丰富，包括高层住宅、别墅、酒店、商业街，那四栋大楼就是一期海云家园的高层住宅，北京城建在这里打造了滨海旅游度假综合体。

如今的红塘湾，充满了旅游度假的气息，规划整洁的街道，精心布置的热带雨林，造型别致的建筑，功能齐备的商圈，再呼应上红塘湾天然的滨海风光，让这里成为众多游客休闲度假的目的地。
难以想象，五年前这里还是一片鱼塘和虾塘，开发的艰辛，北京城建海南公司的团队最有感触。他们披荆斩棘，克服重重困难，把北京城建的文化精神和开发经验带到祖国的最南端，也结合这里的滨海环境特点，勇于创新，做出特色。

多方取经 明确定位

红塘湾位于三亚西部，是三亚仅有的一个整体南向面海的湾区，整个湾区北侧由发财岭、布山岭和马岭三山环抱，周边担油河和中华溪蜿蜒，形成了“三山•面海•溪环绕”的美丽胜景。三亚著名的景区几乎都分布在红塘湾周边，往东6公里是天涯海角游览区，往西10公里是南山佛文化景区，周边还大小洞天、西岛旅游区等，都是游客经常光顾的景点。

由于三亚过去的发展战略偏于东部，因此成就了“天下第一湾”亚龙湾，“国家海岸”海棠湾，以及“湾长沙细”的三亚湾。而近年来三亚加紧了向西发展的步伐，生态优美、交通便利、旅游资源丰富的红塘湾受到格外重视。

北京城建就是在这一契机中进入红塘湾的。2012年12月，北京城建通过招拍挂的方式在红塘湾拿下5块地，包括两块酒店用地，三块住宅用地，一块商业用地，下定决心要带动红塘湾旅游度假区的开发建设。

“我们集团当时参与了红塘湾的一级开发，那个阶段我们是参股方，所以对这个地方多少是有所了解的。”北京城建海南公司董事长刘锋告诉记者，红塘湾两个端头的景区名气很大，一个是天涯海角，一个是南山景区，南山景区是海南人气最旺的景区，正常情况每天都在万人以上，高峰期的时候每天有四五万人。

三亚的客群与内地有很大不同，基本上没有刚需，尤其是湾区项目，度假产品的空间规划和其他城市开发的方向都不太一样，而海云又是北京城建开发的业态最复杂的一个项目，起点高，难度大。因此，来到三亚后，北京城建首先做的是调研市场，领悟这个城市的精神气质，分析各种产品模式。

刘锋说，“我们来的时候就各种调研学习，整个产品设计我们参考了三亚很多个楼盘，还包括乐东、东方沿海有特点、销售好的楼盘，以及东南亚等优秀项目，我们都通过去现场或其他途径学习取经。”

更具挑战的是酒店，此前北京城建并没有滨海度假酒店的开发经验，海南公司便广泛调研三亚以及海南区域的各种酒店，作为滨海旅游城市，三亚的酒店业十分发达，拥有全球各类奢华品牌，入住率也很高。2014年来三亚之后，海南公司的成员们在半年时间内就把海南有特色的酒店都考察了一遍。

北京城建海南公司分管规划设计的副总经理王亮表示，“通过前期策划，我们深入解读了这个城市和湾区的个性，想着怎么把不同元素融为一体，把我们的产品做成湾区对外的一张名片，也让客户深刻体会到国企带来的信任感，以及愉悦的居住环境，从产品出发，将环境、人文、历史做一个有效的衔接。”

设计优良 品质过硬

在规划之初，海云就是作为红塘湾的标杆项目来打造的。

三亚市政府当时对北京城建的期望是：给三亚城市风貌做一些正向、拔高的东西。在这一期待下，北京城建确定了目标：积极参与当时国际旅游岛建设，服务好当地城市，做先行者。

首先是争取到政府各方的支持确立了海云家园那四栋楼80米的高度，在外立面上利用波浪的曲线，加一点变化，结合海景资源，还有夜景照明，把整个楼的特点体现出来。波浪飘逸的造型，也竖立了红塘湾的第一印象。“我们当时有好几种方案，包括大曲线和小曲线，后来选择了这种大曲线，效果很不错。”王亮说。

然后兼顾高层和低层的观景需求，并力求产品价值最大化。据王亮介绍，一期海云家园和二期海云府都是高层围合低层或者多层的设计，并且在舒适度方面区别于周边其他的产品，比如开间、进深的尺度设计得当，房间方正，南北通透，客户通过对比就能看出，海云的产品在舒适度和品质方面是明显优于湾区其他产品的。

“到二期海云府的时候，我们做了很多研究和讨论，就打算从房间的功能布局上下功夫，在一期的基础上进行提升，除了一期大家都认可的南北通透的产品外，我们还做了一些大面宽的产品，现在比较流行，也很受欢迎，立面上不能做横向的曲线造型，就采用竖向的线条。”王亮说，一期、二期、三期总体都是度假的风格，无论从立面、平面还是园林景观打造上来看，都是这样的，而且是一期比一期做得好。

在北纬18度、地处热带的三亚，园林景观是社区的一大亮点，北京城建海南公司对植物和景观也精心设计和选择。

王亮说，“我们在挑选植物的时候，要根据热带的环境，引进棕榈类的乔木，常绿的阔叶乔木，热带的水果树。另外考虑要四季开花的植物，必须要种一些冬天开花的植物。还有传承寓意的植物，比如在别墅种黄花梨等。从搭配上来讲要讲究种植的层次，把景观的氛围打造出来。”

在王亮看来，公司刚进来是想打造区域的标杆，所以下了很多功夫。

他们的努力最终获得高度认可，海云家园于2018年7月获得住建部广厦奖专家组一致好评，顺利通过3A级住宅性能评定，这是建筑行业国家最高级别的认定，也是海南首个3A级项目。2018年12月25日，经过住建部广厦奖评审委员会决议，海云家园获得2017-2018年度广厦奖，并同时荣获了规划与建筑设计优秀奖、施工质量优秀奖两个单项奖。

艰苦创业 克服困难

在北京城建的带领下，红塘湾掀起一股国企建设的热潮，鲁能、中粮、陕煤都参与进来。如今的红塘湾道路宽阔整洁，商家云集，吃喝玩乐一应俱全，已经是一副旅游度假区的模样了。

从大坑、鱼塘，到风光迤逦、功能齐备的滨海旅游度假区，北京城建在红塘湾的开发历经艰辛，十分不易。

“刚开始这个区域很荒凉，天涯镇的道路都是坑坑洼洼的，三亚以前都往东部发展，西部的投入比较少。我们所有能看到的土地基本上就两种业态，一是鱼塘，一是虾塘，还有一些观感凌乱的房子，还有拆迁的问题。” 回忆起2014年正式动工时的情景，北京城建海南公司董事长刘锋深为感慨。

当时红塘湾还没有路灯，市政管网等基础设施也不齐全，这些困难海南公司的员工们都可以克服，但2014年和2015年一期海云家园推向市场时，恰逢海南楼市的冰点，就给海南公司出了一个很大的难题。

2010年国务院正式确立海南国际旅游岛的政策定位后，岛内房价经历了一波非正常的暴涨，但一年多之后楼市热度便开始下降，2014和2015年几乎降到了冰点。那时海云项目在北京城建的内部推介上都不被看好，更别提市场上的反应。

“但我们依靠总部强大的资源在北京做推介，着重在高校、三甲医院、金融机构等圈层下功夫，其中当时北师大领导把行政办公室、党委办公室、工会的负责人和很多老师都组织起来听我们的推介，推介的效果很好，基本上把我们的信息传达到每一个老师那里，后来直接给我们带来接近30套的成交。”刘锋对总部的支持深表感激。

这30套成交，是海云家园的销售爆发点，后期一路走高，还出现了供不应求的现象。在红塘湾内，海云项目已成典范，最受客户欢迎，销售人员甚至还鼓励客户去“货比三家”，而他们大多最终还是会选择海云。

全员服务 好评如潮

在最艰难的时候坚持做好品质，在得到广泛认可的时候坚持做好服务。

海南公司总经理许耕昕形象地把海云项目比喻成“被窝工程”，因为大多数业主来自北京，他们一年中有一部分时间会住在这里，休闲、度假，房屋品质好不好，小区环境怎么样，他们都有切身的感受。

许耕昕在城建发展总部做了9年客服工作，深知为客户服务的深远意义，而海云就是一个以服务为主的项目，在这一点上，许耕昕和这个项目有很高的契合度。他结合三亚和海云项目的特点，提出“以入住促营销，以入住促满意度”的说法，“别的项目入住可能是一个考验，而我们要把入住作为展示的一个机会，三亚的特点就是老带新的客户特别多，我认为客户入住的时候，就是推广我们项目的时候。这哪是把入住当做一个过关的事呢？我们要办得精彩，让客户真正地满意。然后是以入住来促满意度，本来客户不知道我们怎么样，来入住后就可以感受到我们项目的质量、品质、服务。只要客户来了，有任何不满意的地方，我们都努力想办法解决。”

许耕昕向记者介绍道，客户入住的时候，基本上有4到5个人陪同，一是营销对接人员，从办理入住，到后期还有什么问题，营销人员都要负责；二是客服人员及物业人员，他们也会陪同；三是工程人员，他们需要了解客户对项目有没有什么意见；四是海南公司聘请的第三方验房师；五是施工单位人员，他们切身感受哪些好，哪些不好。

海南公司对业主提供的是“全程服务”和“全员服务”。全程服务主要是针对销售人员而言的，从业主购房到入住，销售都会随时沟通，入住以后，业主还时常会找销售人员帮忙给房间开窗通风等等。时间长了，他们彼此成为朋友，也更加信赖对方。

全员服务则是针对海南公司所有员工而言的，记者了解到，海南公司的很多员工手上都有好几把车钥匙，都是业主留下的，很多业主过完春节就回了北京，到秋冬季才会陆续过来，他们的车就在车库里呆上半年，如果半年时间不启动，可能就会损害电瓶、发动机、轮胎等。为了免去业主的后顾之忧，海南公司的员工便主动揽起了“溜车”的任务，他们全员上阵，就连董事长刘锋也不例外。第一批业主入住的时候，快递还不能送到这里，海南公司的同事们就去天涯镇帮业主把快递取回来，并送上楼。

刘锋说，“类似于这种点点滴滴，我们做了很多，而且长期坚持。”

为了更好地服务业主，海云家园还开设了业主餐厅、业主活动中心、海云书院等公共空间。建国酒店、旺豪超市和业主餐厅在疫情期间发挥了很大作用，在疫情初期物资匮乏的时候，承担起保障业主生活所需的重任，无异于雪中送炭。业主活动中心可以下棋、打麻将，都是免费的。海云书院则极大地满足了业主的精神文化需求，在那里，他们可以看书、写字、绘画，还时常举办一些书画展览。

2017年至2019年，海云项目连续3年在城建发展总部聘请的第三方客户满意度评估中名列前茅，不仅如此，所选的万科物业在海南服务的10个项目中，海云项目的客户满意度也是年年第一，且拉开了与第二名的距离。

优秀的品质，贴心的服务，良好的居住体验，为海云项目打开了市场，老带新的客户源源不断。一个典型的例子是，曾经有一名业主入住时说家里还有点小问题，海南公司当天下午就给解决了，而就在他入住后的一个星期，就介绍了5组客户。

在这个过程中，海南公司的销售团队也越来越自信，首先就带客户看实景，也有很多客户带着亲朋好友到三亚玩，亲身体验项目的居住环境，这对销售的带动作用是很大的。

依靠总部后盾 播撒“城建经验”

海南公司的员工普遍认为，海云项目能够成功，根本原因在于有城建发展总部这个坚强后盾，总部不仅从精神文化层面鼓舞士气，在管理上提供经验借鉴，也在资源上给予强大支持。

“我们各个体系都得到了城建发展总部的大力支持，比如设计方面，选择什么方案，总部都会给予专业支持。工程管理方面，总部有第三方飞行检查，对产品品质有标准、有检查、有考核。招投标管理控制方面，集采方面，总部是有很大优势的。另外还有成本管理、融资等等。”许耕昕说道。

海南公司基于总部在工程管理方面的强大体系支撑，再结合三亚本土的特点，探索出许多创新的管理模式，比如“三不放过”“反交底”“云计划”等等。

许耕昕向记者介绍了“三不放过”的管理模式，第一个是传达的意思有没有明白不放过，第二是听明白后有没有落实不放过，第三是提出的问题不解决不放过。这样就极大地提高了沟通和执行的效率。

北京城建海南公司工程部负责人刘向介绍了“反交底”的模式，“一般甲方需要给施工单位交底，我们这个是施工单位给甲方的‘反交底’。双方反复研讨，比如这个工程需要怎么组织，节点目标是什么，施工过程中会有什么问题，需要采取什么措施来解决，最后形成一个统一的目标，保证所有节点顺利进行。”

另外在施工过程中做到事前控制，识别风险点；事中控制，跟踪每一个点是否留下管理痕迹；最后评估，梳理有哪些没有做到位的地方。这是一个循环，是一个螺旋上升的过程。

为了控制工期，梳理节点，刘向还做了一个“云计划”，这是一种对工程的科学编排。编排前要知道前后工序的衔接，先做什么，后做什么，时间节点是多少，然后根据主线和进度计划，来预期多长时间来完成这个事。“把这个计划做出来，心里就会很清楚，工序是怎么衔接的，主线在哪儿。哪些是有富余时间来完成的，哪些是踩点完成的，没有完成，或者提前完成，我该怎么去处理。这个计划要实施就必须用一些奖罚的措施去督促，编排完计划后，也让各方（甲方、监理方、施工方、分包方）能够明白我这个计划的节点和工程的运行。”刘向说道。

在总部的支持下，海南公司班子团结带领全体员工，积极践行北京城建核心理念，“海运飘带”凝聚着每一位曾经在海南公司工作的领导和员工同志们的汗水，“红塘典范”彰显着北京城建为民服务的国企担当。面对海南自由贸易港的历史性机遇，海南公司全体上下迸发出火一样的建设热情，克服重重艰辛，在祖国的最南端打造最好的产品，做最好的服务，立足当下，改变红塘湾面貌，给游客一个全新的旅游目的地，为海南自贸港建设增添更多精彩。