望坛，望坛，北望天坛。

天坛，地处首都功能核心区，是世界文化遗产和北京文化地标之一。

望坛和天坛仅仅隔着一个南二环，距离只有1公里，但两者却有着天壤之别。一个是世界知名的旅游景区，另一个却是北京市核心区最大的棚户区。

曾经，望坛棚户区街道狭窄拥挤，违建肆意蔓延，房屋到处漏雨，地面污水横流垃圾遍地。从1992年起，整治、搬迁、改善似乎成了当地居民可望而不可即的一个遥远的梦。

几经周折后，2016年6月3日，集团和东城区重大办签署《望坛项目棚户区改造协议》，望坛地区迎来破茧成蝶的时机，望坛居民迎来梦想照进现实的曙光。

自签约以来的6年时间里，在占地46.69公顷的望坛棚户区，为了两万居民的安居梦，城建发展望坛棚改项目团队历尽艰辛，克服重重困难，拿下一个个“拦路虎”，啃下一个个“硬骨头”，坚定不移地推动项目进展。

如今，望坛地区旧貌换新颜，这里再也看不到跨越两个世纪的最大棚户区的样子，昔日破旧低矮的棚户区正逐步成为首都核心区美好人居的一颗亮眼新星。

选择外迁的居民早已住上了宽敞整洁的房子，他们在大兴区瀛海兴悦居和团河美澜湾享受着低密度、精装修的居住环境，房屋不再逼仄，小区优美宜居，生活舒适度极大提高。

随着望坛回迁时间点的日益临近，选择回迁的居民也即将在“望坛新苑”中开启崭新生活。过去几代人蜗居在几平方米空间的日子将一去不复返，望坛居民的生活即将迎来翻天覆地的变化，美好家园的梦想即将照进现实。

二十四载周折 棚改终见曙光

望坛地区位于北京南二环永定门外，因距天坛仅1公里而得名。这里北临京津城际铁路，南临安乐林路，西临永外大街，东临景泰路，占地面积46.69公顷。

作为首都城六区最大的棚户区，这里曾经居住着5700多户、20000多名户籍人口，低矮的平房密密麻麻地挤在一起，路面脏水混着垃圾流淌，夏天臭气熏天、蚊蝇肆虐，冬季路面冰滑、出行艰难。区域内的道路狭窄曲折，最窄的地方两个人迎面都要侧身才能通过，狭小的居住空间导致居民私搭乱建成风，占据了本就不宽敞的街道。年久失修的道路坑坑洼洼，常常是晴天一身土，雨天一身泥。

不少家庭一家三代五口人住在15平方米的小平房里，一间屋子既是卧室又是厨房餐厅，孩子学习也在这样四面嘈杂、拥挤不堪的空间里，人都在家时根本转不开身。夏天漏雨冬天漏风，屋顶时常需要“打补丁”防漏水，整个社区的电线像蜘蛛网一样杂乱密集，用电、煤火取暖都有巨大的安全隐患。

居住在这里的居民改造的意愿普遍强烈，一位在望坛居住了数十年的居民曾倾诉：“大家都在热切盼望，等了许多年了，许多人为了等棚改把婚期一拖再拖，有的因为没有房子而四世同堂。”

事实上，作为重点民生项目，望坛棚户区早在1992年就被纳入危改范围，在经过4次入户调查后，因为改造体量大、规划受限、资金平衡难度大、政策调整等原因始终未能启动。

2007年，北京城建集团开始介入望坛棚户区改造项目，提出了“一级开发模式”，但受到新政策、新条例的影响，原有开发路径走不通。加上受风貌保护的要求，区域建设高度、规模均受到限制，这块难啃的“硬骨头”又被搁置了。

2013年，望坛棚改项目迎来契机——北京市启动棚户区改造和环境整治工作，望坛项目被纳入中心城区棚改序列。北京城建集团再次启动望坛棚改项目，项目团队忘我工作，与时间赛跑，“白加黑”“5+2”成为工作常态，圆满完成了规划设计、手续办理、棚户区改造整体设计等各项前期准备工作，在征收政策、方案设计上推出了很多创新性的思路和举措。望坛棚户区改造系列文件几乎涵盖了北京城区所有类型的房屋征收、拆迁实施办法，项目团队做足准备，为后期整个项目的顺利推进奠定了扎实基础。

2016年5月，北京市国土资源局通过招标平台确定北京城建集团为望坛棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标公告的中标人，望坛地区改造项目一次性全打包，交给了北京城建集团，开启了政企合作的棚改新模式。5月23日，城建发展迅速抽调精锐力量，正式注册成立兴瑞公司，成为望坛项目的实施主体。

2016年6月3日，这是改变望坛历史的一天——北京城建集团和东城区重大办正式签署了《望坛项目棚户区改造协议》，望坛棚改项目正式启动，一个历经长达24年的城市更新改造项目翻开了新篇章。

2016年7月31日，望坛棚户区改造项目征收现场总指挥部发布暂停办理事项公告，标志着项目正式进入征收实施阶段。

望坛棚改这个承载着几代居民梦想，以及市、区、集团领导愿望的城市更新改造项目，24年后终于迎来了破茧成蝶的机会。

一把尺子量到底 阳光征收暖人心

此时的北京城建人有中标的喜悦，有作为国企勇担重任的豪迈，当然也有丝丝的忧虑。

这丝丝的忧虑首先就是对征收拆迁的担忧。这里房屋产权性质多样、经营业态低端、基础设施差，居民房屋面积小、弱势群体比例高、居民改造意愿强烈……面对复杂的征收工作，如何征收能让居民满意？补充标准如何确定？这些不仅关系到棚改项目能否顺利推进，更关乎着民心民意。

开弓没有回头箭！城建人是一支能打硬仗、善打难仗、会打大仗的团队，一经集合，一场征收拆迁攻坚战便立刻打响。

民之所愿，政之所向！北京市东城区人民政府成立了征收工作领导小组和征收现场总指挥部，明确提出征收工作严格实施阳光操作，全程透明，全程监督，坚持一把尺子量到底，树立民生工程公正廉洁的良好形象。

入户调查工作至关重要，100多名征收工作人员心系居民，分成多个小组开始走进家家户户。他们不辞辛苦，在三伏天里晴天战酷暑、雨天踩泥泞，怀揣“一把尺子量到底”的阳光征收原则，以真心换诚心，用不怕磨破嘴皮子鞋底子的耐心和执着，细致地向居民讲解政策，深入了解居民的各种期望和需求，详尽记录居民的实际状况，经常忙碌到晚上十点多再回到指挥部整理资料。根据入户调查收集到的信息，他们详细编制了切实可行的征收补偿方案，入户调查团队也赢得了广大居民的支持和赞扬。

根据公示期30天里收到的上千条意见，总指挥部对补偿方案几经修改，于2017年3月份出台征收补偿方案、4月份正式启动预征收工作。

补偿方式主要是货币补偿和房屋产权调换。

选择货币补偿的居民可以选择向区房屋征收办申请购买奖励房源，即回迁改建地段奖励房源。总指挥部提供了5142套回迁房精装交付，产权性质属于商品房，在寸土寸金的东城核心区为回迁居民打造性价比超高的品质住宅。

对于选择外迁的居民，总指挥部提供了大兴区瀛海兴悦居和团河美澜湾的奖励房源。瀛海兴悦居小区位于地铁8号线南延线瀛海站和德茂站之间，距离地铁直线距离约500米，提供1260套房源；团河美澜湾小区居住密度小，周边环境宜人，交通也很便利，提供了3214套房源。

排列组合后，外迁和回迁的居民共有7种选择方式：纯货币补偿、回迁、外迁团河、外迁瀛海，以及另外几种搭配组合，基本能满足所有5700多户的居住需求。

总指挥部下设18个分指，派出1000多名政府工作人员及征收工作人员，根据每家每户的不同情况入户动员。为让居民看懂征收补偿方案，在入户动员时，每个工作人员都会带上为各家量身订制的“小账本”，里面不仅有每家住房的详细情况，还有7种不同的选房组合方式，每种选房方式打印在一张单独的纸上，方便居民选择最符合自己心意的方案。而由居民公开选定的评估公司会把给每户家庭所做的房屋评估报告直接送到居民手中。指挥部还特别印刷了一万册“培训教材”，详细说明征收补偿方案、选房细则、困难奖励房源申请程序等，送进每一户棚改家庭。

在预签约冲刺阶段，兴瑞公司党支部向全体党员发出决胜“战前动员”，组织全体党员重温入党誓词，号召全体党员“为了望坛最后的胜利，我是党员我带头！”在望坛棚改攻坚收官冲刺阶段，全体参战党员代表在“担当墙”上签名表决心，誓啃硬骨头，乘势而上、一鼓作气，坚决打赢望坛棚改攻坚收官战。

自2017年4月11日8时项目征收工作启动，到2017年8月11日24时签约期结束，征收工作人员度过了无数个不眠之夜，始终以高昂的斗志和无私奉献的精神投入到工作中，创造出120天预签约比率高达98.45%的望坛奇迹。

2017年8月11日24时，在签约数字超98%的那一刻，整个指挥部沸腾了！在指挥部办公的板房前，征收团队成员拉响了手中的礼花炮，抑制不住地欢呼雀跃，喜悦的泪水夺眶而出。

这一刻，大家百感交集，喜极而泣！他们十年如一日地奔波在这里；他们初心不改，为改变这里的面貌做着不懈努力，希冀通过自己的专业与智慧让望坛旧貌换新颜，让望坛两万居民绽放舒心满意的笑容；他们栉风沐雨、砥砺奋进，终于迎来了云开月明的这一刻。

“在我们看来，望坛棚改拆的是房，暖的是心，建的是楼，筑的是党和政府一心为民百姓拥护的光辉形象。”项目团队感慨万千，凭着“一把尺子量到底”的阳光征收原则和一片诚挚之心，征收工作获得居民的广泛支持和赞誉。

引入银团融资 破解资金难题

棚改项目一向需要重资金投入，对于规模庞大的望坛项目来说尤其如此。

项目启动、居民安置、资金平衡区建设等累计总投资额将高达400多亿元，这笔巨额资金对任何一个企业来说都不是一笔小数目。

为了解决资金问题，集团引入银团融资模式。银团融资模式是指获准经营信贷业务的多家银行或其他金融机构组成银团，基于相同的贷款条件，采用同一贷款协议，向同一借款人提供贷款或其他授信，是国际上通行的贷款组织方式。

对于望坛棚改这样一个大体量的民生工程，不少银行积极参与，兴瑞公司按照望坛项目征收建设的资金需求，综合比较各银行的经验、方案、能力等情况，组建了由农业银行、工商银行作为联合牵头行，中国银行、建设银行、北京银行、北京农商银行、浦发银行共同参与，包含7家银行的银团融资架构，以满足望坛项目的前期征收、补偿、安置及项目开发建设的资金需求。

2016年11月银团正式成立，银团融资宣布启动。当年12月30日签订了银团贷款合同，期限10年，贷款利率按照央行同期贷款基准利率下浮10%。兴瑞公司还会同征收有关单位对征收成本进行反复测算，根据项目实际需求制定资金使用计划，以保证银团贷款资金按时到位、征收工作顺利进行。

银团融资模式既满足了项目的资金需求，保障了项目顺利实施，又降低了财务成本，也为大型棚改融资提供了可供参考的范本，成为“望坛模式”的一个点睛注脚。

匠心打磨设计 满足百姓诉求

未来的家园什么样？两万多人都很期待。

如何给棚改回迁居民提供一个舒适明亮的新家，成为兴瑞公司设计团队时刻挂在心头的大事。

望坛位于东城区这个首都功能核心区，核心区控规中已经明确了减量发展的要求，必须符合控制人口规模、建筑规模和降低人口密度、建筑密度、商业密度、旅游密度的减量要求。

具体到望坛项目，更是面临着特殊的规划设计条件。一是5142套回迁住房需要设计出更多的房屋套型；二是规划用地位于世界文化遗产天坛的四类、五类建设控制地带范围内，严苛的限高给设计工作增加了很大难度；三是对城市空间形态的要求，以及绿地率、停车、日照等的限制给设计工作提出了更大挑战。

早在2014年，兴瑞公司设计团队就开始了设计工作，期间根据任务要求的变化，设计团队不断调整方案，到2016年取得复函最终定案时已做了几十版设计方案。

为了照顾不同回迁居民的实际需要，项目团队在房屋面积、户型布局上下功夫，对房屋的每一个细节都反复推敲，确保无论面积大小都能够享受到舒适的居住体验。以日照为例，通常项目日照是委托设计院来做，但望坛项目比较复杂，回迁压力大，需要最大限度地利用土地。为此，每一户的日照都是咨询专业的日照公司，在满足日照时长规定的前提下，一点一点抠出来设计方案，确保每一户都能享受到阳光。

设计团队前后共设计出100多种户型，在反复推敲比较的基础上最终确定了目前的户型配比。

精益求精施工 建造品质住宅

2017年11月，望坛棚改项目回迁安置房四标段开工，项目从启动签约到开工建设历时220天，实现了当年征收、当年拆除、当年动工，再次刷新了望坛速度。

本着征收一批开工一批的原则，其他标段分3个批次陆续开工。2019年12月，望坛棚改项目13个标段全面开工，工程建设全面提速。

130万平方米的建设任务，体量大，位置敏感，工期紧迫，建设任务艰巨，一场棚改攻坚战全面展开。

在城建发展通盘筹划下，一公司、二公司、七公司、八公司、建设公司、十六公司、北方公司、道桥公司、亚泰公司、六公司、远东公司等11家集团兄弟单位参与到大会战中来，在比学赶帮超中加快工程进度，建造精品工程。

为确保工程进度，项目团队协调参施单位打破常规作息时间，开启“5+2”“白加黑”模式，随时召开工作会，协调解决现场问题。各系统整合资源，工作前置，通力合作，确保现场施工进度。各标段充分利用场地空间穿插作业，有效衔接，保证了项目高效推进。

2020年以来，北京市疫情多点散发，按照属地政府和上级单位有关要求，项目团队疫情防控和工程建设两手抓，合理安排工期节点目标，根据疫情形势随时调整工期进度安排，不断优化资源分配，把有限的资源应用到最重要的环节。

项目团队充分发挥党建在疫情防控和生产经营中的引领作用，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，以青年突击队和安全生产示范岗为抓手，高擎“先锋旗”，有效确保工程建设有条不紊推进。

截至目前，项目13个标段建设有序推进，住宅和公建共计54个楼栋中，14栋楼正在进行室内精装修施工，9栋楼实现外立面亮相，31栋楼实现了结构封顶，施工现场安全、消防、环保工作层层压实，质量、安全、进度、文明施工等均在受控状态。

望坛项目肩负着集团作为国企的使命和担当，承载着望坛百姓的安居梦，城建发展兴瑞公司项目团队和集团11家参施单位通力合作，干劲不松、力度不减、标准不降，正加快推进工程建设，全力冲刺今年年底实现首批回迁入住和全部商品房楼栋结构封顶目标。

勇担国企使命 打造美好家园

2018年12月18日，最早选择外迁的望坛居民首次享受到了棚改红利。当天，位于大兴瀛海的兴悦居项目洋溢着喜庆和感动，选择外迁的望坛居民乔迁新居，圆了盼望二十多年的安居梦，开始全新的幸福生活。

从永定门外地铁站出发，沿着安乐林路一路向东，新建的望坛小区楼栋挺拔屹立，米白和暗红色的外立面沐浴在阳光下，明亮而温暖。选择回迁的居民看着拔地而起的望坛新苑，想到入住指日可待，内心也充满无尽的喜悦和期待。

9年跟踪，6年推进，15年时间里，集团以国企担当倾力推进项目进展，助力望坛居民早日圆安居梦。

对于望坛项目，集团公司党委书记、董事长陈代华要求管理团队要出效益、出经验、出品牌、出人才。牢记殷殷嘱托，项目团队把社会效益放在第一位，以改变望坛地区落后的面貌、改善望坛居民的生活环境为使命，努力实现政府、百姓和企业三方共赢。

项目团队在倾情打造回迁安置房——望坛新苑的基础上，匠心打造天坛府作为望坛棚改项目的资金平衡区。

天坛府以优越的地段、高品质的定位、丰富的配套成为北京核心区稀缺的商品房资源，备受购房者青睐，自2021年8月开盘以来连续多次斩获北京10万+豪宅项目销售月冠，已累计认购房源806套，累计签约房源551套，刚于8月29日开盘的四期产品再次引发市场广泛关注。

一个容纳将近两万人的超级社区怎么做好开发、运营和服务？城建发展在望坛项目上积极探索，既总结出全产业链经营的经验，也培养出一批具有全产业链开发运营经验的人才队伍。

肩负国企人的使命和担当，坚守改善民生和城市面貌的初心，凭着坚韧的意志和决心，城建望坛人在望坛这片土地上寒来暑往，历尽艰辛，创造出一个个奇迹，把北京核心区搁置多年的棚改项目改造成一张崭新的城市名片，为实现百姓安居梦、推动城市发展贡献智慧与力量。