新时代 新本领
  二级企业主要领导人高端访谈②

适应新时代 把握新机遇 谋求新发展
城建地产转型升级实现跨越发展
——访投资股份公司、开发公司主要领导人

2017年党的十九大召开期间，习近平总书记历史性地提出“房住不炒”新定位，在越来越严的结构性调整下，房地产开始回归本源，服务实体经济成为大趋势。
    “限购、限贷、限售、限价、限商”五限时代，作为集团传统主力产业之一的城建地产深入分析政策与形势，研究“房住不炒”定位下房地产市场的新特点、新挑战和新机遇，有针对性地谋篇布局、精准发力，在国内房地产市场降温的大背景下，通过转型升级发展取得了较好的成绩。全年实现销售额198亿元，销售回款160亿元，对集团规模拉动作用显著；推出了国誉府、北京合院、龙樾生态城等高端住宅项目，产品品质不断升级；充分发挥产业的引领和协同作用，在手8个棚改项目总建筑面积近600万平方米，形成了“望坛模式”、“临河速度”、“怀柔标杆”，成为北京棚改第一股；积极探索跨界融合，云蒙山旅游风景区、东黄山国际小镇、房山基金小镇等新模式项目稳步推进，“北京+”、“产业+”的高端项目前景广阔；定福项目装配式样板间成功搭建，城建智造达到业界领先水平；对外股权投资、商业地产经营呈现规模和效益双增长。打破固有的房地产模式藩篱，在高质量、高效率、高效益的发展中，城建地产逐步实现了从房地产投资运营商向城市开发运营商的转型升级。
    2018年集团工作会提出，城建地产要主动应对市场变化，加强政策和市场研判，统筹做好棚改项目融资和投资平衡，加快新模式项目的创新和实施，为集团高质量、高效率、高水准发展做出应有的贡献。对此，记者采访了投资股份公司和开发公司主要领导，请他们谈新时代城建地产对标“四个中心”功能建设、提高“四个服务”水平、融入“三件大事”和“三大攻坚战”，实现高质量可持续发展的新思路、新举措和新本领。
  投资股份公司
  转型升级实现跨越发展

2017年，尽管受国内房地产市场骤然降温的影响和考验，投资股份公司依然取得了不斐的业绩。全年，投资股份公司企业经营额和经营回款双超180亿元，营业收入同比增长20.77%；一级开发面积达850万平方米，当年开复工面积近417万平方米，竣工面积120万平方米。
    “值得一提的是，去年我们棚户区改造成功实施，使企业成为名副其实的北京棚改第一股，这为我们转型升级赢得了可贵的调整期。”谈及2017年的成绩，集团公司党委常委、投资股份公司总经理储昭武说，去年一年的努力，投资股份公司在三个方面取得了突破，为企业未来五到十年发展的谋篇布局赢得先机。
    首先，投资股份公司抓住“疏解整治促提升”的政策和市场机遇，打响了“棚改”攻坚战，这是优势资源整合的成功尝试。2018年，该公司将利用棚改项目的成功经验，选择优质项目适时介入，扩大土地储备规模；同时“拔钉子、攻堡垒”，加快在手棚改项目实施进度，分批立项、分批实施，推动棚改项目今明两年实现收益。其次，以东黄山国际小镇、云蒙山项目为代表的旅游文化地产项目有序推进，向文旅地产的转型探索迈出扎实一步。今后，投资股份公司将发挥集团国企优势和产业链优势，把产城融合、协同发展理念融入项目开发，打造出具有城建特色的文旅项目。还将加大对城市升级改造的关注力度，选择有特色、有文化的项目适度参与，并在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房、城市综合改造上寻找新的发展机遇。第三是融入“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区建设、乡村振兴等国家发展大局，积极推进马尔代夫临空经济区开发项目的进展，打造境外投资开发的成熟模式；把保定项目作为融入京津冀一体化的重点，力争取得实质性进展。

    房地产开发、对外股权投资和商业地产经营是三大主营板块，2018年投资股份公司将采取什么样的手段推动三大主业协调发展？针对记者的提问，储昭武详细解读了三大主业的发展方向、思路和具体措施。
    “今年我们确定的三大主营业务，是面对新时代新形势，在寻求转型升级过程中逐步摸索归纳形成的，其中房地产开发将继续坚持高效化运作。”储昭武说投资股份公司以提高运作效率、加速现金回流为主线，指导全年房地产开发工作。在土储拓展方面，坚持现有地产布局，加大对外埠有发展潜力城市的研究，通过股权收购、项目并购、合作开发等形式拓展土地资源；在建设方面，全力推进各项前期手续办理，加快项目开工步伐；在销售方面，以销售为龙头，把握政策和市场形势，加大对营销活动的指导和监督，科学确定项目去化速度，加快资金回流并实现快速周转。
    “房地产开发的高效运作，需要我们苦练‘内功’”，储昭武介绍说投资股份公司将建立起北京城建特色的产品体系，缩短设计到产品的转化时间；植入运营增值的理念，推动成本管控向成本策划转变；通过建设过程的标准化、规范化，加快住宅产业化落地；把客户至上理念贯穿产品打造全过程，以云服务平台为载体提高服务的及时性和物业服务的增值性，从而开启北京城建的“互联网+客服”新模式。

    强化价值、确保收益是对外股权投资的主要目标，2017年投资股份公司新增华能资本投资10.5亿元，累计对外投资额超过27亿元，涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业，其中8家为上市公司或准上市公司，整体投资呈现流动性强、资产处理方式灵活的特点。
    “今年，我们将继续加强投资研究，注重投资效益，加大对创新产业、医疗健康、绿色科技等领域的投资力度。”储昭武说重点是寻找风险可控、预期收益明确的项目进行定增投资，同时在股权投资管理上注重防范投资风险，通过完善投资审批、决策、执行、评估等内部控制制度，确保投资安全。在强化市值管理方面，他说要加大对国信证券、中科曙光等已流通股票的监控力度，建设投资项目变现机制，把控金融资产变现良机，确保股权投资收益。另外，投资股份公司还会根据政策和市场情况，继续开展市值配售新投申购工作。

    泰和国际、富海大厦、首城国际、万豪酒店、建国酒店、成都熙城商业、城奥大厦等，投资股份公司商业地产渐成规模，“商业地产，我们要建立高效的运营模式，提升运营效益。”在具体做法上，储昭武说将坚持招商先行、定制开发、委托经营等方式，探索高效商业地产运营模式；与优秀商业地产运营机构合作，探索轻资产运营模式，做好商业资产整合，通过业态提升来提高资产收益。“探索资产证券化，盘活现场商业资产，实现资产价值最大化，抓住政府发展住户租赁市场的机遇，加大对租赁市场盈利模式、运营模式、管理模式的研究，拓展新的商业地产领域。”储昭武认为城建地产转型发展的路上，创新模式、引领发展、协同发展的理念将贯穿始终，而落脚点永远是在具体的项目实践上。海南万豪酒店、建国酒店和成都龙樾熙城商业，都在与行业先进企业开展合作，在学习和借鉴成熟的商业地产经营模式中，迅速提升自身商业地产经营能力。
    “2018年是集团组建35周年，也是投资股份公司成立20周年，更是企业谋划未来发展、实施转型升级、迈向更高台阶的关键之年，我们将在集团公司领导下，齐心协力、团结奋进，为全面完成今年的各项工作任务而持续努力，为实现集团的战略目标贡献力量。”储昭武说。
  开发公司
  创新变革谋求新发展

 

2017年，对于以北京为代表的一线城市的房地产市场来说是不平凡的一年，对开发公司来说也是不平凡的一年。这一年，开发公司顺应政策变化、抢抓市场机遇、积极转换思路，科学分解战略目标，各项工作高效推进。全年企业经营额和经营性回款分别完成集团公司下达的年度计划的111.65%和100.63%；同时，定福项目装配式样板间完成搭建，住宅产业化的“城建智造”达到国内领先水平；5个月完成胜茂公司股权转让，化解了4万平方米商业不能销售的风险。
    “去年我们实现了公司管理、经济效益和人才管理三丰收。”开发公司总经理史赞接受记者采访时说。
    房地产市场保持调控政策连续性和稳定性，意味着调控日益趋紧，开发公司将如何迎难而上，继续前行？“2018年是开发公司实施‘十三五’规划承前启后的关键年，我们会进一步深入研究市场，顺应政策导向，打造新的利润增长点，积极寻求转型生存之道。”史赞说开发公司坚持稳中求进、创新驱动的发展基调，应大势、布大局、抢机遇、促发展，实现传统地产与新兴产业的跨界融合，向传统地产、产业地产、养老地产、物业经营管理协同的地产综合服务商迈进。

土地拓展方面，开发公司立足北京、关注京津冀辐射区域，积极推进棚户区改造、共有产权和租赁用房项目的开发；同时通过政府授权、股权收购、联合举牌等方式拓展土地储备规模。全面推进重点项目的高效运作，房山基金小镇项目要以基金架构设立有限合伙人企业股权加债权投资模式运作，开发公司作为合伙人负责项目的二级操盘，力争在9月底前收回一级开发补偿款。进一步加大推进集团自有土地盘活运作力度，加快在建重点项目开发建设进度，在强化营销管控的基础上，全力确保全年销售任务的完成。
    “定福项目装配式样板间成功搭建，使‘城建智造’初步实现，也为集团后续项目施工树立了标杆，今年我们始终以创新作为企业发展第一要务，以创新求生存、促发展。”史赞介绍说开发公司以平房乡新村建设三期产业化示范区为载体，实施全生命周期BIM技术应用，展现出国内较高水平的产业化建筑设计施工理念，装配率超过90%，搭配装配式装修及SI管线分享体系，真正实现了干法施工。
    开发公司联合设计单位、施工单位、部件生产厂家等形成专项工作组，建立了一套协同工作机制，成为后续项目的模式标准。以此为模式，今年开发公司主动研究政策、市场和产品，做好绿色建筑标准化、住宅产品标准化、屋顶绿化、设计图纸评审要点的完善更新工作，并提高信息化水平，完善BIM平台在装配式建筑项目上的实践应用，使住宅产业化研究在项目运作中高效落地落实。

    “我们在今年工作会上提出的开展养老地产运营管理的专项课题研究，同样是结合政府战略的创新举措。”史赞说开发公司在基金小镇、文旅地产等领域做了很多模式创新的探索，旗下城谷恒泰公司正是与政府合作产生的，目前开发公司已经成为平谷棚户区改造重点项目——府前街一期的开发主体，后续还有府前街二期、金海湖文旅地产、马坊及南大门等项目，为集团相关产业进入区域市场奠定了基础。
    “房山区长沟镇北京基金小镇项目首次尝试有限合伙模式进行运作，通过一级开发建设，参与项目二级建设，实现该项目的‘一二级联动’。”史赞认为这种模式可以实现流转土地的价值最大化，并形成特色小镇的开发模式和经验，提升集团在特色小镇建设领域的实力和影响力。今年，开发公司还将对石佛营旧改项目进行前期手续办理咨询工作，开展养老地产运营管理的专项课题研究。
    “政策市场波诡云谲，前进的道路上荆棘丛生。但只要我们紧跟国家大势，不驰于空想、不骛于虚声，以踏石留印、抓铁有痕的劲头践行集团高质量、高效率、高水准发展要求，开发公司就一定能取得更快更好的发展。”史赞的话充满自信、掷地有声。