城市副中心运维探秘
——置业公司城市副中心项目运维管理侧记

北京的春天，微风徐徐，霞映长空。在这天高地阔、暖阳入心的日子里，记者有幸来到置业公司管理的城市副中心项目参观体验。经过两道武警严肃认真的安检，我们终于进入了北京城市副中心行政办公区市委大楼，一进门就能看到熟悉的身影。一身藏蓝色西服，雪白的衬衫，锃亮的皮鞋，左胸口前佩戴党徽和工牌，看，这就是城建置业人的标准着装，感觉特精神，特有范儿。先别急着点赞，跟上我的脚步，开启城市副中心的探秘之旅吧。

稳中求进 筑牢项目根基

整个行政办公区中的A1项目是市委办公大楼。分成东、中、西三个区域，建筑面积31.89万平方米，楼宇之间由10余座独立通过的连廊组合而成。A1区域设备设施科技化、智能化程度高，保密级别和重要程度高，是一个严肃的政治工程，所以从项目建设伊始就受到集团领导的高度重视。置业公司于2017年11月承接了A1办公区的物业运维服务工作，公司领导亲自带头，由置业公司副总经理徐艳担任组长，抽调骨干精英成立了专项工作小组，聘请物业专家顾问，配备专业运维工具，统一工作服装，由外至内的妥善筹备，全面支持项目部的管理运行工作。

据城市副中心项目经理张军介绍，项目建设初期，为了提高办事效率，置业公司上下齐心协力为城市副中心项目一路开绿灯，其他项目也大力支援。机关办公室专门为项目部开展了新员工入职培训，帮助A1项目部200多名员工熟悉集团和置业公司的发展历程、企业文化，让新入职的员工尽快适应新角色、新环境，掌握各项管理制度及流程规定，培养良好的职业素养和职业规范。所以A1办公区从承接查验到市委顺利搬迁，再到现在的平稳运行保障，整个过程受到市委和集团领导的赞扬与肯定。

回忆起当初那段协助市委搬家的日子，张军感慨万千。项目部全体员工放弃节假日休息，坚守岗位，几乎是24小时连轴转，一天掰成两天用。项目员工每天要拖着十几斤重的钥匙沿着楼梯上下跑，出色完成了A1办公楼移交后钥匙管理、成品保护、整改查验、看房接待等一系列繁杂琐碎又不容有失的工作。同时，还要保证楼内水、暖、电等设备设施正常使用安全运行，每个员工每天都要走几万步。

城市副中心项目运维保障工作每天都在有条不紊的进行着。项目部在精细摸排、承接查验、运行保障三个阶段物业运维管理的基础上，针对服务的特点加强精细化管理，深挖工作细节，将责任落实到人，通过人防与技防的紧密结合，全面保障运维服务工作无死角。

A1办公区域的运维管理根据不同区域有针对性地制定分级别、标准化、差异化的运维服务保障方案。比如市委主要领导办公室等重要区域，都是由主管级以上人员组成专业保障团队，与市委各保障处室、北京会议中心等后勤保障单位建立起有效沟通渠道和联动机制，做到有问题早发现、早处理、零干扰、零投诉。为确保重要会议期间各项设备设施运行正常，项目部按照整体工作部署，在每次会议开始前进行测温、测湿、测试照明等工作，保证温度的上下浮动值控制在0.2以内，保持恒温恒湿，并且专人专会进行“一站式”运维服务保障，确保会议顺利召开。据刚刚出炉的最新数据显示，2019年一季度 A1项目共保障重要会议400余次，接到报修3125件，运维保障人员响应迅速及时，反馈信息良好，这些就是对物业工作肯定最有利的证明。

精细运维 提升服务品质

“其实我们项目部还成立了6大战队，个个都是精兵强将。”项目部副经理刘晓晗介绍说。6大战队指的是综维、暖通、给排水、强电、弱电、消防这6大专业运维团队。自2018年2月起，由6大专业10余名技术骨干组成的核心管理团队，对A1项目展开全面精细摸排，利用思维导图梳理各专业系统构成，建立统一编码体系对现场设备设施标识清点，最终整合各专业采集的设备信息，形成统一标准、统一力度的设备设施综合信息台账，并在物业专家顾问的指导下编写出《城市副中心A1办公楼工程运维服务保障方案》，得到了市委领导的高度认可。

此外，A1项目的精细化管理还体现在对重点区域进行特殊定制，提供个性化的工程运维服务上。A1办公大楼特点是领导多、个性化程度高，对声音、温度、光线的反应程度各不相同。除了提供标准化、高品质的服务以外，还需要对应不同人的个人习惯执行不同的会议保障服务预案。

置业公司总经理冯建军在城市副中心项目部成立之初，就提出了副中心运维保障必须细致入微的要求。通过与市委房管处和北京会议中心服务人员的有效沟通，项目收集了大量领导的需求，根据不同领导的需求，编制了因人而异的差异化方案，真正意义上达到让设备服务于人。

在该项目，会议保障采用分级保障机制，按照参会人员重要程度进行分级，不同等级的会议启用不同级别的保障方案，并专门组建了由技术精湛的强电和暖通技术人员组成的会议保驾团队，加强巡视频次和专业维修力量，同时，与总包项目保驾团队建立紧密的沟通渠道，形成发现及时、响应迅速的联动保障机制。

在A1项目，项目部工作核心和关键内容是保障设备的稳定安全运行。对各项设备的实际运行状况进行跟踪把控，做好设备的维修保养工作是设备精细化管理的基础。项目部弱电主管蔡峥说，要做好精细化管理就要注重三个方面：一是抓好日常精细化管理，熟悉各设备工程的分布和运行情况，掌握其工作方法、原理、结构、性能等。二是抓好设备接管验收环节工作，跟踪检查，并记录好各项设备的运转情况，及时发现运转过程当中的安全隐患，以便通过合理的调控来挖掘出设备的潜能和更大的应用价值。三是做好设备的维修保养。再完好的设备如果得不到有效的关注和及时保养维护，也会出现故障频发的问题，进而导致使用寿命缩短。

为了做好精细化运维，项目部通过“值、巡、测、养、修、预”六种手段（即值守、巡视、检测、养护、维修、预案）的无缝式连接将各个专业联系在一起，整合形成一个有机整体，建立了一套完整的运维管理服务体系。比如，在A1办公区中有278个巡视区域，3个生活给水机房就是其中的重中之重。饮用水是大众日常生活中不可缺少的组成部分，也是最为关注的问题。为了保障A1办公区域安全放心使用饮用水，项目部制定出一系列精细化管理规章制度。首先把管理、卫生、防火、保养及从业人员健康等7项制度全部上墙，选派专人每3小时一次巡视，要求进门之后全副武装，帽子、鞋套、口罩、白大褂一件不能少。其次建立了完善的巡视和出入机房记录台账，认真做好日常水箱液位、压力阀、紫外线灯等各项设备设施的安全运转工作，清理机房浮尘保持干净整洁。最后，建立设备维修保养的长效机制，发现问题及时整改，有效排除各类隐患。

个性服务 打造高端体验

边走、边看、边学习。不知不觉来到了秩序环境部。打开门，只见项目副经理张志武正通过电话指挥工作。一转头看见我，他立刻露出个大笑脸说道“欢迎参观，快来看看我们项目的特色部门。”还没等我提问，急性子的张志武就迫不及待地为我介绍起来。
原来秩序环境部是“秩序+环境”的专业组合。秩序环境部的工作内容包罗万象，包括秩序管理、安全生产、消防管理、洗车房管理、保洁服务、垃圾分类、虫控消杀、浴室服务、扫雪铲冰9项工作内容。办公室日常是此起彼伏的手机铃声和穿梭的身影。有数据显示，截至今年1月，该部门先后办理服务保障卡278张，临时服务保障卡95张，做到随时了解人员到岗情况，动态更新服务保障卡名录，并且第一时间反馈到市委保卫处，确保A1办公楼秩序管理工作有序进行。

本着个性服务落地生根的原则，该部门先后招聘了11名政治素质过硬的安保人员，组建了城市副中心行政办公区中的第一支微型消防队，共监控13704个火灾报警点，不定时举办实地教学演练，还组织小范围的消防、跑水应急预案演习，让项目部全体员工时刻绷紧安全弦。同时，项目部别出心裁，在科学合理安排工作时间的同时，为办公区内领导提供洗车服务，目前，已清洗230余次车辆，进一步做好了服务工作，得到了市委领导的肯定及消防主管部门的表扬。

A1办公区的重点区域保洁提供的是无感服务，秉承以人为本，科学管理的原则，结合置业公司多年沉淀的物业管理经验，在保障市委领导可视范围内环境卫生整洁、秩序可控的基础上，调整保洁时间，在领导工作时间内必须营造出安静卫生有序的工作环境。

今年3月，项目部响应市委机关事务管理局号召，城市副中心各区物业集体联动，要求三天内完成整体消杀作业。项目团队积极与北京会议中心联合，针对A1办公楼进行统一消杀作业。在A1办公楼所辖区域内，外围投放鼠盒86个、喷洒药剂1.5L、消杀范围包含管井200间、设备机房280间、库房15间，优质高效地完成了消杀任务。

截至目前，保洁累计抢险39次，入室开荒52间，清扫机房235间，雪铲冰作业4次，出动保洁177人次，同期配合北京会议中心、北京环卫集团高效应急处置作业，做好服务保障工作。

夯实党建 保驾项目管理

项目部成立之初，置业公司党委高度重视，委派公司党委副书记王首娟兼任项目党支部书记，用具体行动保障项目高质量发展。置业公司党委书记、董事长杨军要求党支部建设和项目经营同步，党建工作和生产经营同抓共管，深度融合，共同推动项目部扎实前进。

项目部要求每一位党员，都要在制服前佩戴党徽，他们说党员就要带头干。为了把党组织的战斗力转化为项目生产力，置业公司党委要求项目党组织把责任落实到岗位，压力传递到党员，通过党建责任制考核，真正实现党建和项目上下联动，同步管理。

项目部党支部还通过党员E先锋平台，建立支部组织生活档案，完善“三会一课”学习内容，进一步加强作风建设，促进项目工作开展。除此之外支部书记还为城市副中心项目量身打造了2019年基层党建工作月计划，从一点一滴的小事做起，为党员提供贴心式服务，建立了党员微信群进行思想交流，把每个党员联在线上，不定期上传思想政治学习资料，保证在繁忙的工作之余提升自我综合素质，真正做到了基层党建工作润物细无声。

城市副中心项目部在党建的推动带领下，坚持做好后勤保障工作。目前，副中心服务的后勤保障人员已达二百余人，住在宿舍区人员达116人。大家24小时朝夕相处，难免会产生摩擦。项目部充分发挥党组织的政治优势和组织优势，围绕宿舍区域，有计划地开展思想教育工作。置业公司工会为项目购置了羽毛球、篮球、象棋、扑克等文体器材，全力保障工勤人员的生活需求。党支部制定了《宿舍人员管理规定》，加强8小时以外的人员管理，保证项目部工作的有章可循，确保项目稳定推进。

车振海是运维团队的暖通组主管，他时刻用一个共产党员标准严格要求自己。在前期的接管验收中，他带领团队加班加点统计检查A1办公区域的各项机房、管井和泵坑，并带领团队与小市政施工人员查验大楼外围给水、中水阀门安装位置，连续一周不回家，核准了数量，圆满完成了任务。空闲时，他还对团队进行专业技能知识培训，提高员工的实操综合技能水平。

成彦清是运维团队的电梯主管，他的主要工作是保障A1办公区内电梯不出任何问题，保持良好运转状态。他从接手电梯管理之日起，即与维保厂家密切保持联系，配合完成电梯设备摸排查验工作，并按照维保要求结合A1办公区特点，制定夜间维保制度。每次保障会议时的专梯服务都能看到他的身影。

陈珊作为秩序环境部部室的唯一一朵“金花”，工作起来巾帼不让须眉，她的工作范围是掌管一切与环境有关的事物。15万平方米的公共区域、地下两层共有42间卫生间、28间清洁间、5间垃圾间、12间淋浴间、56间电梯厅等区域的日常保洁、定期养护、巡检和报修工作都是她的管理范围。

说得好不如做的好，行动是最好的证明。置业人正用自己的实际行动，打造新品牌，干出新业绩，为城建置业的发展贡献力量。