房地产开发企业在国家宏观政策环境变化、社会经济环境变化、行业游戏规则变化、地方政府需求变化的情况下,大盘拿地、低价拿地等粗放式的开发格局很难持续,而新型城镇化所凸显的土地集约利用、提高土地的利用率、资源均衡配置、产业升级和新兴产业的发展等特点,却为房地产企业提供了发展的空间和机遇,同时也使房地产企业面临着新的挑战。
近年来国家对新型城镇化建设越来越重视。2015年李克强总理在《政府工作报告》中提到“加大城镇棚户和城乡危房改造力度、扩大新型城镇化综合试点步伐,实行特大镇扩权增能试点、提升地级市、县城和中心镇产业人口承载能力”,为新型城镇化指出了明确的道路,同时为房地产企业转型发展提供了机遇。
在新型城镇化建设进程中,国内一些知名房地产开发企业纷纷抢占了市场,如保利、万科等已进入了多家新型城镇化建设的开发,鲁商置业以青岛为中心,辐射了整个山东新型城镇化建设的开发,顺发恒业涉及了江苏、安徽市场,金科股份、荣盛发展等企业在新型城镇化建设中也探索出一些新的成功运作模式。城建长泰开发公司在集团和开发公司领导及相关人士的大力支持下,于2012年进入了房山区长沟镇北部浅山区的新型城镇化一级开发,通过两年多的学习、探索和运作,现就房地产企业在新型城镇化建设中如何抓住机遇,应对挑战,谈几点感想。
一是“抢占”先机,研究分析新型城镇化发展道路,尝试配合政府部门对新型城镇化进行战略布局。开发公司领导已在房山区、平谷等地进行了尝试,如长泰公司2012年8月就与房山区政府签订了《关于“建设国际都市化休闲度假胜地”战略合作协议》,确定长泰公司为该项目18平方公里土地开发的主体地位,明确长泰公司为该项目唯一的战略合作伙伴,区政府支持长泰公司依法取得项目土地整体开发。该公司进驻后,按照新型城镇化的特点,通过反复研究论证,与政府达成协议,将中心区的50万㎡的住宅面积与公司拟开发北部区域的50万㎡的产业用地指标进行了互换,将原规划的90万㎡的多功能调整为40万㎡的住宅和50万㎡的多功能,实现了土地价值的最大化。随后,长泰公司根据项目用地的情况,对项目的控规又进行了调整,打破原有地块布局,重新规划,提升了整个项目的品质。并将调整情况向房山区常委会进行了专题汇报,得到了他们的认可,为长泰公司运作该项目抢得了先机。
二是调整自身,探索一级开发授权的新途径,积极配合新型城镇化的发展道路,学习掌握新型城镇化建设的政策法规,主动与政府相关部门紧密联系。长泰公司把政府有关新型城镇化建设的相关工作当做公司重点工作,先后帮助镇政府编制了该项目的《一级开发实施方案》、《镇域规划实施方案》和《“三定三限”实施方案》。为了获取一级开发授权,在北京市立足消化存量,不鼓励新增土地储备,三年未开“四委会”的情况下,就如何获取一级开发授权的问题,与政府相关部门进行反复研究,最后长泰公司决定以新型城镇化建设“一事一议”的方式申报,探索一级开发授权的新途径,向区市有关部门编写了《完善长沟镇新型城镇化建设,启动北部浅山区土地一级开发》的请示报告,突出了以人为本、解决民生、生态保护、土地流转等新型城镇化的特点。在2014年6月10日北京市规委下发了《长沟镇中心区控制性规划审查意见》后,长泰公司将请示报送房山区政府,7月17日区长批示后上报北京市政府,24日副市长批示由市国土部门牵头研究,11月26日通过了市土储中心内审会,2015年1月12日,通过了市国土局组织牵头由11个委办局参加的一级开发新增项目联席会,2月26日通过了市政府的审批,至此该项目一级开发授权工作取得了阶段性成果。
三是占领需求,依托城乡优良资源,摸索现代农业,融合度假养生、生态养生、文化体验等现代服务产业的新路径。新型城镇化的龙头是产业导入,产业升级和新兴产业的发展是新型城镇化发展的关键,而房地产企业的转型和发展在新兴产业发展中将起着重要的作用。长泰公司在新兴产业中进行了大胆的尝试,积极运作土地流转,对流转土地的相关政策、流转土地的可行性、土地流转后业态操作等进行了调研,于2013年8月公司与长沟镇农工商经济联合社签订了1800多亩的土地流转合同。流转土地的取得不但对一级开发的拆迁、提升二级开发品质、促进一二级开发联动起着不可估量的作用,而且对新型城镇化现代农业、观光农业、休闲农业、发展新兴产业也起着积极的推动作用。
房地产开发企业在新型城镇化建设中,不但要把握好机遇,同时也要应对新的挑战。一是应对政策变化的挑战,当前新型城镇化建设国家的相关政策还不完整,国家在新型城镇化建设过程中将会陆续出台新的配套政策,因此开发企业要提前捕捉信息,用好、用活、用透新的政策;二是应对市场变化的挑战,把握好市场定位,防止“空城”“鬼城”的现象出现;三是应对拆迁安置的挑战,新型城镇化建设的重点在农村,对于农民的拆迁安置,要针对拆迁量大、拆迁人口多、整村搬迁等特点,要提前谋划,做好充分的准备工作,要帮助农民建设高品质的回迁房;四是应对农民就业的挑战,要千方百计解决农民的后顾之忧,在新兴产业中,尽量多考虑农民的就业岗位;五是应对新兴产业的发展挑战,这就对开发企业提出了更高,更专业的要求,因此要充分考虑商业、配套设施和资源的均衡配置,适应新型城镇化建设的需要,自我完善,自我发展。
新型城镇化建设为房地产开发企业的发展,既提供了商机和机遇,也对房地产企业提出了新的课题和挑战,谁能适应新型城镇化建设的需要,顺势而上,抢占先机,谁就能在新型城镇化建设中立于不败之地。