当全社会都意识到房地产业从“黄金”走到“白银”的时候，我们地产人更有必要去思考未来的发展方向。本文仅从个人买房经历入手，尝试解析客户真实需求的途径，探索房地产私人定制之路。
刚 性 置 业
像众多学子一样，95年大学毕业后单枪匹马涌入京城，一个外乡人背着个包就来了，看准了京城的资源，当初和农民工一起，浸泡在军旅气氛厚重的城建工地，凭借农村人的勤奋和朴质一步一步融入这座京城。刚毕业那会我们几个学生群居在东五环外的公司家属院的平房里，在集体宿舍里度过了一段难忘的时光。由于当时的道桥工程已涉足山东、河北、河南等外省市，陪伴着工程我走遍了这几个省，因此从1995年到2001年我是北京“漂”+外地“飘”，期间偶尔回京休假，单位给安排在所属的大望旅社小住两天。结婚后在东五环外的定福庄购置了50平的一居，从而结束了居无定所的日子。
被动型改善
一居室里快乐时光是短暂的，伴随孩子的诞生，转眼间家里越来越拥挤，5口人蜗居一室不是长久之计。从2002年到2004年期间，每逢周末我们就拿着北京售楼地图踏遍京城东南方位的每个楼盘，依稀记得那个时候网络刚刚起步，远没到如今“网恋”程度，更谈不上“互联网+”。结合我们的需求和当时报纸上的购房图，改善型需求是要购买一套3居室，于是以单位为圆心10-15公里为半径的圆形区域内筛选，优先考虑价位，其次交通，兼顾环境。当时房价刚起步，东南三四环之间，经济适用房每平不到四千，普通商品房每平四五千，由于种种原因最终在洋桥南选购了一套三居。2004年入住，着实过了两年舒适的日子。随着孩子面临幼升小，为了孩子“不能输在起跑线上”，选择一所优质小学成了挠头的大事。在身边众多的示范效应带动下，在西城、海淀搜寻优质小学的资源。当时我在集团机关上班，目标首选是距城建大厦较近的小学。那段日子通过各种煎熬，孩子最终通过了西城一所学校的面试。这样孩子上学问题是解决了，但交通出行又成了问题。家和学校之间的距离20多公里，加上堵车来回耗费两个多小时，这样的早出晚归，不是长久之计。于是产生新的想法，就近租房，以租养租。这样日子又将就了两年多，租房住毕竟不如住在家里舒服，因此产生了在学区购房的想法，2009年我们在北三环单位附近买了一套2居，这样方便了上班和上学，仿佛生活回归于平静。可是“树欲静而风不止”，人类改善型需求远没有停止，由于家庭因素的复杂性（比如方便照顾老人等等）导致了个性化需求的多样性。
通过我的买房经历可以折射出购房需求随着年龄阶段、生活圈子、家庭结构、社会环境等因素的变化而变化。分析需求就要因人而异，无论是生产性需求（如厂房、商铺、办公用房等）、消费性需求（刚需型、改善型居住用房），还是投资性需求（用于出售或出租达到保值增值的房产）。针对客户量身定做的产品无疑是定位最准、竞争力最强的产品，客户的需求就是我们发展的方向。
解析客户真实需求，探索私人定制策略
只要真实把握市场需求，完成精准的产品定位，把房子像私人订制生日蛋糕一样精准卖出，我相信北京城建地产一定能“木秀于林”。在“互联网+”时代如何解析客户真实需求应该不是技术难题，我们简单点理解“互联网+零售业=电商”这个公式，“互联网+”的精髓无外乎是“数据采集处理能力”和“信息精准传递能力”，那么“互联网+房地产=？”，这就是一个正在创新中的智慧型房地产业。房地产企业可以通过开发捆绑经营类产品、房产类应用软件，或者与专业类软件合作等多种途径，旨在通过专业软件分析真实市场需求、指导投资方向、测算盈利状况。比如一家企业对某区域进行房地产开发，通过专业软件多途径从互联网采集此区域销售需求数据，采集目标客户群信息，可以提前直接与购房人达成意向，提前完成私人定制，最终通过智慧建造实现个性需求，这就是房地产开发最高境界的应用之一。而现阶段的房产网络营销是处于智慧型房地产初级应用阶段，类似如：搜索引擎营销、电子邮件营销+论坛（BBS营销）、社区营销、分类信息营销、呼叫广告营销、资源合作营销、网络体验营销、博客营销等一系列网络营销手段的综合运用。
在“互联网+”时代，每个使用智能产品（包括电脑、智能手机、智能电视、高档汽车、信用卡等等）的人，其相关信息均可合法采集、分析并应用。走在大街上的每个人几乎是透明的，包括您身处何处、家庭住址、工作单位、身体状况、出行方式、联系方式、亲戚朋友、个人喜好、消费特点等等个人信息，理论上都可以合法地通过大数据联网依靠云计算技术获得。当然购房需求也不例外，获得这种智慧数据的途径，需要诸多相关公司的合作，合作领域越广数据精度越高。一般通过手机、邮件、QQ、微信、WIFI、IP地址等等的关联性可以获得个人基本信息。现在大家都知道定位类软件产品有高德导航、滴滴打车等，通过战略合作可以分享他的数据，可以分析出使用者的家庭位置、工作单位、出行方式、生活习性等等信息。对于购房需求分析数据一方面来源于各大房产中介和搜房传媒的销售信息，另一方面来源于各大网站，通过关键页点击量、搜索引擎指向等多种方式获得。对某个特定区域房地产也可以分析出潜在客户，依靠移动公司或电信公司技术优势对特定群体、特定区域的潜在客户发房产信息，将产品信息定投给所有潜在客户，实现点对点服务，锁定目标客户，综合分析市场需求从而完成产品定位。
总之，在这个大数据和云计算时代，不久后某一天也许不用您说，我们通过智慧数据分析就能解析出您的真实购房需求，顺利完成您的私人定制，圆每个中国人的住房梦！
