集团公司组织地产开发类企业领导人员培训班，聘请了七位老师，对房地产形势、京津冀协同发展纲要及政府和社会资本合作政策、房地产金融及房地产营销策划等专业知识进行了讲解。本次培训不仅组织工作做的好，聘请的老师都是业内的精英和专家，讲课的内容丰富、信息量大，对地产形势分析到位，政策讲解透彻。结合我负责的项目拓展工作，比较深刻的体会有以下两个方面：

认清形势 调整策略

全国工商联房地产商会聂梅生会长，中国社科院陈淮主任和北京大学经济所冯科所长，都对目前中国的房地产形势进行了分析，对房地产行业发展面临的机遇和挑战进行了研判，其他几位专家也都提出了自己的观点。

通过学习，使我对房地产形势有了更进一步的认识。长期看，房地产企业靠机会赚取高额利润的时代成为历史，进入了靠能力赚取合理利润的新常态。短期看，房地产市场分化严重，出现了冰火两重天的格局，北上广深等一线城市房价上涨，土地市场更为火爆，三四线城市严重供大于求，市场增长乏力，许多城市出让土地无人问津的局面。面对目前的房地产形势，要认清形势，理清思路，适时调整投资策略，把握好投资的时机和节奏。城市布局上，作为具有北京资源优势的房地产企业，主战场还应该是北京，对于外埠城市要审慎进入，深耕已经进入的城市和地区，认真分析进入城市和地区的经济发展、产业集聚、人口流入、未来规划等情况，选好城市，选对时机。产品布局上，在通过市场拿地进行商品房开发的同时，要重点关注棚改、保障房、自住房、一级开发等项目，充分发挥北京市国有企业的优势，利用与政府的良好关系，凭借我们多年保障性住房和一级开发项目的建设经验，积极开拓市场，寻找稳健的投资项目，获取稳定的投资回报。

研读政策 把握机遇

市发改委刘伯正主任对京津冀协同发展纲要进行了详细解读，清华大学刘守清教授对政府和社会资本合作政策（PPP）进行了系统阐述，全国工商联房地产商会聂梅生会长和北京大学经济所冯科所长对农村集体土地的改革政策进行了简要说明。

通过学习，使我们对这些政策有了进一步的了解，这些政策对房地产的影响有了进一步的认识。首先，农村集体土地改革将对未来中国房地产市场产生影响。按照改革思路，要缩小征收范围，合理提高个人收益；集体建设用地可以出让、租赁、入股，土地增值收益合理分配；宅基地探索有偿使用和自愿有偿退出机制。北京大兴等33个地区集体建设用地流转试点工作已经开始，据了解，三年左右的时间有望全面展开；天津蓟县和重庆、广州等地的宅基地制度改革试点，以及河北省定州市等地的土地征收制度改则试点工作也都已经开始。这些制度的实施会对房地产市场产生重大影响。例如，集体建设用地入市，不用征地，增加了农民收益，拆迁的难度会缩小，但会增加现有一级开发、棚户区改造项目征收、拆迁的难度；集体建设用地入市、宅基地资源有偿退出会改变现有土地的供应结构；集体建设用地、宅基地的土地整理蕴含大量的投资机会等。其次，京津冀协同发展纲要明确了京津冀的功能定位、发展目标和空间布局，推动有序疏解北京非首都核心功能，解决北京的“大城市病”问题，专家形象的称为“腾笼换鸟”。非首都核心功能的疏解工作已经全面展开，腾出的“鸟”到哪里去，还有哪些“鸟”要搬进来，都会对该地区的交通、市政基础设施、产业、人口带来变化，也会对房地产带来影响，对此应分析政策，应对市场变化，寻找合适的投资项目。再次，近年来政府力推PPP模式，可以减少政府债务，调整资产结构，促进经济发展。PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式。市政设施、交通设施的完善，公共服务水平的提高必将带动地区房地产市场的发展，可以跟踪政策和项目的落地，寻找好的房地产投资项目。另外还有“一带一路”政策，涉及18个省市，60多个国家，也会为房地产投资带来机会。这些政策都要认真分析和研究，把握市场脉搏，适应市场变化，寻找合适的投资项目，为集团发展做出贡献。