本报讯 近日，开发公司在土地拓展市场连下两城，捷报频传。继5月31日获取平谷区203亿棚改项目包后仅半个月时间，6月15日，开发公司再次以联合体方式，中标北京市房山区长沟镇中心区等地块（北京基金小镇核心区一期），且中标价格只比标底高出2000万，溢价仅为2.7%，真正实现了低成本开源，一、二级联动的目标。

2018年，面对复杂多变的行业形势，开发公司依然坚持着自己的战略定力，稳健推进土地拓展工作。截至6月30日，已经取得的集体棚改项目规模约160万平方米、二级项目40万平方米（含集团土地盘活8.5万平方米），土地拓展工作取得突破性进展。

强化拓展布局 实现区域深耕

5月31日，总投资额约203亿的平谷区第二棚改项目包在持续两周的激烈角逐下终于落花有主。开发公司旗下城谷恒泰公司击败资金雄厚、实力强劲的对手——中铁建联合体和保利地产，脱颖而出成为实施主体方。这是开发公司平谷团队继府前街一期棚改项目、马坊南区一级开发项目、山东庄共有产权房、金海湖世休会主场馆文旅项目之后，在平谷区域实现的又一次大规模开源，标志着开发公司在区域市场布局迈入全新阶段。

平谷区第二棚改项目包分为兴谷三村、胜利街、府前街二期三个项目，总投资额合计约203亿元，均位于平谷新城成熟地段，区位优势突出。本次获取的兴谷三村、胜利街项目为集体用地棚改项目，位于平谷新城06、08、09街区范围内，涉及到兴谷街道中罗庄村、杜辛庄村、胜利街村等六个村2193户民宅，总用地面积约114.98公顷，总投资约149亿元。通过旧城改造，将建设67万平方米回迁住房，并整理出93万平方米核心区位优质土地上市。府前街二期项目为国有用地棚改项目，总投资约54亿元，预计在下半年条件成熟后通过一次性招投标确定实施主体。该项目将建设23万平方米回迁房及17万平方米可面世销售的稀缺地段配建商品住宅，这是平谷区“十三五”期间新城建设的重要部分。第二项目包的实施，除了获取正常利润外，可为集团全产业链进军区域市场提供更大的平台。

此次开源是开发公司平谷团队深耕区域市场数年并精心布局的拓展成果。一直以来，开发公司深入落实集团“大区域、大市场、大业主”的战略思路，在区域拓展上，一方面致力于“一主两翼”的资源布局战略，以主城区为主体，以马坊和金海湖两大重点镇为两翼，着力于在高价值土地和高发展潜力区域上精准发力。另一方面，坚持秉承政企合作、深耕市场、长期跟进的资源拓展策略。本次开源也是以小投资占领大市场运作思路的具体实施。为避免棚改投资长期占用大量自有资金，城谷恒泰团队一直以来对融资及营收模式未雨绸缪。除充分利用好国家对棚改项目的政策支持，通过银行贷款解决开发投入的大部分资金之外，还努力寻求其他方式减少自有资金投入压力。如借鉴府前街一期项目模式，尝试争取政府专项债资金提前到位、配建商品房尽早开工预售等方式。另外，项目将通过合理统筹、分期实施、多个立项、滚动开发，按照先整理土地入市、后进行安置房建设的运作思路，尽早获取土地入市收益，减轻投资压力。

一二级联动 低成本拿地

通过土地一级开发运作，获得一级资源与收益的同时，为二级拿地设立一定条件，有利于取得二级开发权。开发公司刚刚获得的房山长沟基金小镇项目就是一个典型范例。

长沟项目是开发公司通过与政府合作，共同运作并通过招标取得土地一级开发。在一级运作阶段，不仅通过配合政府总规编制，实现部分住宅用地调整、提升项目价值。同时更是以方案带动调规，通过调整建设用地为斑块状散布，与已流转土地无缝对接，提升收益空间。为了确保项目低成本拿地目标，积极协调市区两级政府，最终确定该项目以招标方式出让，并设定自持、引入基金投资企业等定制条件，极大规避了市场竞争、大大降低了土地成本。此外，在政府要求项目去房地产化的大原则下，公司不仅通过有限合伙模式参与该项目二级投资，并且协调争取到作为项目实施主体负责项目开发建设，通过一期介入，后续参与到基金小镇项目整体开发建设，进一步挖掘和获取项目后续开发潜力与价值，提升开发公司在特色小镇建设方面的影响力。

实现开源目标 推进土地盘活

开发公司注重集团自有土地的盘活与开发利用，尽最大可能实现集团土地价值最大化。为此，开发公司专门成立各区专项工作小组，同步推进海淀区、石景山区、昌平区等多区域地块，统筹完成区域项目运作方案编制、项目经济测算，并与各区相关委办局进行多次沟通协调，陆续取得一定进展。石景山区黄庄村棚改项目已实现落地，最终确定了黄庄村和上庄地块绑定实施棚改一次性招标的运作模式，实现了集团土地盘活开发和消化资金的目标。目前，公司已取得项目前期授权。房山长阳3号地实现由土地一级开发转变为棚改模式。公司创新性的将3号地由一级开发项目转为棚改项目，通过棚改、一级开发等模式组合开发，整体利润大幅提高。

开发公司自有的大兴地块属于大兴新城土地一级开发项目被拆迁范围，公司在积极与一级开发单位反复谈判、争取到区域补偿最高价格的同时，顶住压力，最终成功取得该地块所在的大兴七街安置房项目的整体开发建设权，成功实现了新项目开源。通过运作，公司不仅将项目从38亩自有土地扩展到150亩的规模，也为公司新增近20万规模土地储备，并且介入了新的区域市场，为未来继续开拓打下基础。