城建发展 不负风华 赓续前行
——北京城建投资发展股份有限公司成立25周年纪实

序

在中国房地产市场的发展史上，1998年是中国正式开启房改的标志年。就在这一年年底，北京城建集团通过整合优良资产以施工类资产正式上市，组建北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展”）。两年后城建发展实施大规模资产置换，进入房地产业，从此披荆斩棘，一路崛起，高歌远行。在市场大潮中不仅见证了中国房地产业的跌宕变迁，更是以不改初心的铁军作风和二十五年的坚守，打响了“北京城建地产”品牌。

二十五载风雨如白驹过隙。期间，城建发展经历了怎样的大浪淘沙无法言说，但那一座座金光灿灿的奖杯、奖牌，犹如时代留声机，真实记录下了北京城建和着时代节拍在战略及运营管理上的每一次整合、每一次推进……

行于知先 在实践中探索提升

1998年12月，北京城建集团凭借对中国房改政策的独特理解和对整个房改市场规律的深层次把握，毅然作出重要战略决策：整合优良资产，组建上市公司——城建发展。
在两年后的大规模资产置换中，城建发展确定了以房地产开发经营为主体、以金融与高科技为两翼的“一体两翼”战略思路，公司的业务主体直指产业链顶端。

2001年6月5日，城建发展推出以全面推行企业形象识别系统（CIS）和打造“北京城建地产”“北京城建物业”品牌为载体的系列企业文化，提出要进一步完善已推出楼盘的品牌建设，通过实施品牌战略，扩大品牌影响，开展品牌经营，最终获取品牌收益。

2001年底，在北京国贸房展会上，城建发展一举推出包括北苑家园、富海中心、花市枣苑等项目在内的总建筑面积达576万平方米的10大楼盘，“北京城建地产”品牌强势亮相，在业界引起轰动。

随后，2002年5月15日，城建发展全面导入CIS，北京城建地产品牌发展正式步入正轨。2003年3月，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院等推出的“中国房地产百强企业”研究成果中，城建发展荣登“中国房地产开发百强企业”第七名；同年10月，在由人民日报海外版、中国企业文化促进会、中国营销学会主办的“首届中国房地产策划大奖赛”中成功入围中国房地产十大品牌；2004年，获得由国务院发展中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组“中国十大最具价值的房地产公司品牌”殊荣。

知行合一 在精细化管理中腾飞

企业的成功转型固然为公司业务的快速扩张带来极大的空间，但同时在管理上也给当时的决策层带来更大的挑战。

2006年，为让快速发展的北京城建地产品牌更加规范，城建发展对旗下的所有产品从规划设计到品牌建设进行统一管理。由此，“北京城建地产”的整体品牌优势开始呈现，不但进一步增强了产品策划设计能力和资源整合能力，更为公司的后续运营奠定了坚实基础。

2010年，城建发展发布了《2010-2014年企业发展战略规划纲要》，开始进入“全面一体化管理”的精细化管理模式，其中“管理标准化、产品系列化”对北京城建地产品牌的崛起打下扎实的根基。

随着管理的精细化、标准化，以及经营规模、经营地域的扩大，城建发展紧紧把握市场需求，先后分三个阶段对住宅产品进行了三次改造升级，不断调整和完善产品结构，用高品质产品引领市场消费。

第一阶段是以北苑家园为代表的居住型产品。城建发展提出“倡导现实生活主义，打造大众精品品牌”的理念。

第二阶段是以世华泊郡、筑华年为代表的改善型产品。2004年，国土资源部和监察部明确规定：“从8月31日起，国有土地使用权必须以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行”，提高房地产开发的准入门槛后，城建发展开始以“为千百万人提供理想居所”为理念，聚焦改善型产品。

第三阶段是以世华龙樾、国誉府项目为代表的品质型产品。2011年，国家和北京市分别出台“国八条”和“京十五条”政策，城建发展挖掘产品竞争力和品牌核心要素，遵循“实现产品、服务在时间和空间上的完美结合”的开发经营理念和“品质·人生”的品牌理念，潜心研究品质型产品，于2012年在北京、成都、重庆三地同时推出“龙樾”产品系列，之后又在北京推出新中式大宅——国誉府，把产品品质提升到一个新高度，实现了产品的三级跳。

就这样，城建发展紧紧拥抱市场，构建产品品牌系列，使“北京城建地产”品牌越来越深入人心。

十余年间，40多个楼盘拔地而起，城建发展完成了从地方性开发企业向全国性开发企业的跨越，业务版图扩展到天津、重庆、青岛、成都、三亚、南京、保定等城市，初步完成了全国重点城市和重点区域的市场布局，并在探索中形成了“以房地产开发为主体，以对外股权投资和商业地产经营为两翼”的“一体两翼”协调发展的经营格局。

同时，形成了独具特色的投融资板块，商业地产经历了由少到多、由点到片、由粗放到精细化、由业态单一到业态丰富的转变，经营规模逐步扩大，经济效益稳步提高，对房地产开发主体的支撑和促进作用日益凸显。

至此，城建发展实现了管理大推进、发展大跨越、经营大攀登，获得中国房地产开发企业50强、中国房地产上市公司TOP10、中国房地产公司品牌价值TOP10、中国房地产品牌典范企业、中国蓝筹地产企业等荣誉，彰显了在全国房地产行业的突出地位和影响力。

力学笃行 在战略化引领下远行

如果说城建发展从一个初入房产市场的跟随者到追跑者，是一个学习、模仿和不屈不挠的奋斗拼搏历程，那么今天能够成为一个领跑者，那就是通过战略引领而逐步成长为一个行业翘楚。

党的十九大后，房地产市场迎来了中国房地产改革20年来前所未有的深度调整期。城建发展顺应大势，以房地产开发高效化为目标，增强内生动力，坚持创新驱动，提质增效，全力推动公司向城市开发运营商转型升级。

基于对市场的深刻洞察，城建发展再次调整业务发展思路，确立房地产开发、对外股权投资、商业地产经营为三大主业，优化配置资源，三大主业协调发展，引领公司进入新征程。

2018年，在城建发展成立20周年之际，“北京城建地产”振聋发聩般地提出了“新时代中国生活方式创领者”这一全新定位和“为梦筑城、为爱筑家”的品牌标语，意味着城建发展在品牌战略上也开启了新的转型。

以战略规划为指引，城建发展坚持稳健发展、高效发展、创新发展，以房地产开发为核心业务的产业链架构逐步完善，经营业绩再次实现突破。

土地储备超过1000万平方米，类型涵盖住宅、写字楼、别墅、酒店、公寓，以悦居、府、龙樾系列产品为代表，逐步形成了别墅产品高端化、商品房产品品质化、保障房产品标准化的产品格局。其中，“龙樾”和“府”系列产品品质提升到一个新高度，在北京以世华龙樾、龙樾华府、龙樾西山、国誉府、国誉燕园、国誉未来悦、望京国誉府、海梓府等为代表，外埠以成都龙樾湾、龙樾熙城、青岛龙樾湾、重庆龙樾生态城、三亚海云府、西华龙樾、国誉上城等为代表，都收获了一定的影响力和良好口碑，此后推出的高端产品——天坛府、香山樾更是享誉京城。

同时，紧抓棚改机遇，全面发力棚改项目，成为北京“棚改第一股”，总规划建筑面积超680万平方米，总投资额超1000亿元，为公司增加大量土地储备，为北京旧城改造、疏解整治促提升做出了重要贡献，打造了“望坛模式”“临河速度”“怀柔标杆”“动感价值”“保定样板”等棚改标杆项目。目前，城建发展在手棚改项目8个，一级开发项目4个，二级开发项目52个。

积极研究土地市场政策和模式，创新提出土地竞买策略，扩大生态圈，与招商、远洋、旭辉、万科、金茂、建发、越秀等多家行业标杆企业优势互补，资源统筹能力和投资测算能力得到广泛认可。

围绕提质增速、降本增效，全过程、立体式、多维度对项目运营进行动态管理，确保开发全链条的每个环节高效无缝衔接，智慧成本体系、战略集采、第三方评估、专项考核等管理手段持续为公司“大运营”理念落地提供坚强保障。

坚持快周转、去库存，坚持结果导向和去化目标，狠抓各项目营销节点，强化效率和效益，在严峻的市场情况下销售业绩屡创佳绩。2022年，销售签约额、销售回款额首次实现双超300亿台阶，位居北京2022年度销售排行榜第二名。2023年截至11月30日，房屋销售面积实现全年任务的100%，开复工面积实现全年任务的106%，土地购置实现全年任务的151%。

在投融资方面，进一步优化资金配置，逐步形成了在房地产上市公司中独具特色的投资板块。截至2023年三季度末，账面资产总额达61.36亿元，累计获得现金分红和变现30.07亿元。

商业地产板块实现规模化，资产质量显著提升，经营业态日趋丰富。截至2023年11月底，城建发展持有商业地产面积55万平方米，全年出租经营额达6.2亿元，回款额5.8亿元。目前，以城悦荟、城奥大厦、三亚建国酒店、成都漫悦里、青岛漫悦里、泰和国际大厦等为代表的商业地产项目收益持续向好。

跨界创新 在深度融合中转型升级

根据中国旅游研究院发布的报告，预计“十四五”期间，国内旅游市场将保持年均增长7.5%的态势，旅游消费将保持年均增长8.0%的复合增长率。红色旅游、乡村旅游、冰雪旅游、海洋旅游、文化旅游将有望成为旅游市场的发展亮点。

在国家“十四五”旅游业发展规划的政策指引下，北京城建集团“十四五”发展规划中对文旅板块的要求是：要在创新上下功夫。 要坚持“开放、专业、高效、共赢”的原则，依托集团全产业链和品牌优势，将集团核心能力植入其中，重点将现有东黄山国际小镇和云蒙山风景区项目做实做细，建立良好的城建文旅品牌。

按照集团战略规划，2018年，城建发展通过土地招拍挂形式，取得东黄山国际小镇内建设用地。

东黄山国际度假小镇位处黄山东大门重要节点，紧邻黄山东大门索道，总占地约1452亩，涵盖住宅、商业、酒店、会展等多元产品业态，以打造高标准、国际化旅游度假区为目标，形成差异化与品质化兼备的旅游目的地体系。

城建发展从产业运营的角度对东黄山国际度假小镇的开发进行了统一规划，将小镇总体结构划分为“一轴一心四片”。以“—轴：山-田-湖-林景观轴线”为统领，环绕中心湖构建“一心：曼妙之源-艺术休闲核”，打造集“四片：漫趣亲子生活-亲子科技区、漫想创意生活-旅游服务休闲区、漫彩艺术生活-文创会展区、漫闲恬淡生活-田园颐养区”于一体的一站式旅游度假目的地。

在探索文旅发展新模式的同时，城建发展也践行着“国内领先的城市建设综合服务商”的发展目标，通过构建东黄山国际度假小镇运营平台，统一运营思路，进一步链接多产业优质资源，为北京市国资委主导下的北京市国企联盟参与到黄山市的建设发展中提供服务，进一步拓展合作领域，打开首都国企与黄山市的合作新空间，取得互利共赢新成效。

2023年6月30日，城建发展东黄山国际度假小镇项目——轻鹇逸品正式登场，首开105套房源全部售罄。10月21日，该项目120套臻稀房源，实现再开再罄。至此，城建发展东黄山文旅打造进入了全新发展阶段，呈现出令人期待的广阔前景。

而素有北方“小黄山”之称的北京云蒙山风景区位于北京市密云区，包含云蒙山青空岭和云蒙山黑龙潭，两个景区已经相互贯通。

2016年9月，密云区政府与北京城建集团、文投集团共同出资成立北京云蒙山投资发展有限公司，负责云蒙山区域的规划建设及运营管理，注册资本金13800万元。2019年，随着启动杆被合理推动，一幅写有“云蒙山水、京华胜境，云蒙山景区提升改造开园”的画轴缓缓打开。这可观山观水观长城、赏云赏瀑赏石松的京华胜境正脱胎于城建发展联合北京文投集团及密云区政府的精心“雕琢”。

云蒙山公司自成立以来，不断打造和完善景区建设和服务。近两年，积极组织形式多样的节事活动和相关业余及职业赛事，打造特色IP，最终实现产品、品牌输出，增强品牌的影响力和附加值；通过成功举办四季节事活动，实现IP品牌输出、影响力和附加值，产生综合效益。并根据四季产品，实现科学有效品牌推广，提高影响力和转化率。
2022年，云蒙山景区游客接待量超过35万人次，实现全年营业额2800万元，同比上一年增长25.9%，创历史新高。景区被评为2022年北京市体育旅游十佳精品景区、北京市体育旅游精品线路等殊荣。

而在海南省，早在2013年3月，城建发展所属北京城建（海南）地产有限公司既在三亚市注册成立，主要负责三亚红塘湾旅游度假区地块的开发工作，项目涉及高层住宅、别墅、国际五星级酒店、商业配套等多种业态。

该地块一期住宅项目海云家园荣获国家开发类最高奖项“广厦奖”，是海南省第一个获得此奖项的住宅项目，同时荣获了规划与建筑设计优秀奖、施工质量优秀奖两个单项奖；二期住宅项目海云府，由六栋高层、106套叠拼别墅和两栋独栋别墅组成；三期住宅项目海云湾已于2021年8月28日开盘，今年9月底完成项目整体交付；此外，三亚红塘湾建国度假酒店是北京城建集团在海南区域的第一家品牌酒店，同时也是三亚红塘湾第一家品牌度假酒店。

未来几年，城建文旅板块“2+1”发展结构将更加清晰，“南三亚、中黄山、北云蒙”的文旅地产布局，将成为北京城建地产的闪亮名片。

后记

成功不是偶然，不会如约而至，而是在不断的积累中由量变到质变的升华。

2023年12月，城建发展迎来25岁的生日。

25年，集团公司及公司各届老领导、离退休老员工时刻关爱、关注、关心着城建发展的每一步成长、每一次进阶。

25年，城建发展不负风华，不忘初心，赓续前行。

回首这25年的发展历程，城建发展人有着自己的理解和清醒的认识：

“我们不敢说自己企业的发展、进步和提升是什么跨越式或者飞跃式，但我们可以自豪的讲，公司25年来发展的每一步，都脚踏实地，从未停歇。这一点，在创业初期如此，在今天的转型期亦然如此。幸运的是，我们每一次前进的步伐，都踏在了时代的脉搏上！”