党的二十大提出“要实施城市更新行动”，中央经济工作会议明确要求：实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

近年来，城市更新实施不断提速。集团公司聚焦投资、规划、设计、建设、运营及产业导入等各个环节，深度参与城市更新，开展大量城市更新前沿研究和项目实践。而城建发展也与国家、北京市、集团公司这一战略同频共振，始终致力于城市更新建设领域，从未停歇。

十余年来，在北京东城、顺义、怀柔、朝阳、石景山、大兴、密云等地，城建发展都积极参与探索城市更新“北京模式”，抓住城市更新发展新机遇，充分发挥国企优势和集团产业链协同优势，在推动城市更新建设中，不断积累经验，让过去的智慧成为未来的指引，在助力首都高质量发展的同时，实现企业的稳健发展。

创新融资模式 夯实资金保障

众所周知，城市更新项目持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金实力是一大考验。例如望坛项目和临河项目，体量大，资金使用量大，备受业内关注。城建发展从实际出发，积极整合银企资源，创新性推出银团融资模式，开启银企合作，为大型更新项目融资提供了范本。

东城望坛项目，因望得见天坛而得名。作为首都城六区最大更新改造项目，存在“居住人口多、自建房屋多、困难群体多、家庭矛盾多、居住面积小”明显的“四多一小”特点，居民户籍5600余户，人口2万余人。

从上世纪90年代开始，望坛百姓一直翘首期盼安居梦。2017年，城建发展经过长达十年的坚持和守望，通过精确的前期摸底排查和准备工作，以及98.5%的民意支持，果断决策、抢抓机遇，充分利用当时的利好政策，全力配合东城区政府，开启了望坛改造建设大幕。

2016年底，投资额达400亿元的望坛项目签署银团贷款合同，由此既满足了项目资金需求，保障项目顺利实施，同时又降低了财务成本，成为集团历史上权限最大的融资协议，也是银企合作新的里程碑。

为满足居民不同需求的多种安置方式，早日实现居民住新家的愿望，城建发展为望坛居民筹集了9616套房子，准备了3处安置地点，3个选择方案：原址回迁、外迁大兴瀛海、外迁大兴团河。

2017年，望坛回迁房正式开工。严字当头，打造国企精品，打造出“望坛模式”。项目建设顺利通过北京市安全文明样板工地验收和结构长城杯验收。2023年陆续实现入住。

“出经验、出效益、出品牌、出人才”，这是集团公司的嘱托，也是城建发展在望坛项目的方向和目标。这个承载几代居民梦想和北京市城市更新的改造项目，目前已“破茧成蝶”华丽换新。

顺义临河项目位于仁和镇，是顺义区同期在施体量最大和投资规模最大的改造项目，总投资额265亿元，占地面积202公顷，拆迁村民1877户，拆迁企业125家，拆迁人口超过5000人。建设原址回迁房总建筑规模4000套。按照市政府四万套中心城区人口疏解安置房建设工作总体部署，顺义区承担一万套建设任务，而其中6000 套在临河村改造范围内选址建设。这两项任务既是重大的惠民工程，又是重要的政治任务。

城建发展迎难而上，担负起这项艰巨任务。作为顺义区当前投资额最大的更新改造项目，需要的融资额度超过190亿元。城建发展积极谋划，最终与7家银行达成一致，分片区成立银团并在规定时间内签署融资协议，为项目顺利实施征地、拆迁打下了坚实的资金基础。随着项目的稳步推进，200亿元融资款项陆续发放。

项目自2017年8月30日正式启动拆迁，16天完成民宅拆迁签约、15天完成非住宅拆除签约。成为全市疏解安置房项目中最快实现开工建设和最快实现双签约率100%的项目，也是顺义区最快实现阶段性资金回笼的项目，创造出享誉业内的“临河速度”，得到了市政府、顺义区政府的高度认可。

去年3月，该项目顺利完成物业移交、验房维保以及3510户的入住交付工作。城建发展以更大力度参与到城市更新赛道，推动着企业规模、效益高质量发展。

攻克政策难题 停滞项目重生

大事难事看担当，越是困难的时候越能体现国企的责任担当。

经过探索，城建发展在城市更新项目的实践过程中，进一步提升服务效能，共同商议破题思路，破解共性难题，从而精准施策、抓点带面，以实践创新、制度创新为导向，回应群众关切，满足群众期盼，使停滞多年的项目“涅槃重生”。

朝阳动感花园项目，北五环边上一个曾经荒废了近十年的黄金地块，如今已华丽转身为望京商圈一个交口称赞的优质小区——朝悦居。

此前因拆除搬迁等各种原因，动感花园项目迟迟不能推进，一拖就是10年，成了进出京承高速门户的一块“城市伤疤”。2014年7月，朝阳区政府授权该地块作为对接安置房改造，北京城建有幸履行这份使命。

这个曾经停滞十年的项目，既无土地交易记录，又无地价记录，还无对接对象，更无销售价格。攻克“四无难题”的第一件事就是项目立项。城建发展主动和政府部门碰思路、找办法，2015年4月，项目前期部门经过4个多月的协调沟通，终于立项。此后，他们又乘胜作战，半年后取得规划复函。2015年10月20日，在开工典礼上，当第一铲挖下去的时候，许多老员工不禁热泪盈眶。

2019年11月8日，动感花园项目1166套保障房全部实现了对接和签约，动感花园项目住宅售罄，北五环边上荒废近10年的黄金地块，盘活成了项目收益，实现了“动感价值”。

从昔日的“城市伤疤”，到百姓满意工程，城建发展用担当和智慧上演了一出“绝地反击”，创造了集“社会价值、员工价值、应用价值、企业价值”于一体的“动感价值”，为企业实现高质量发展添砖加瓦。

大兴海子角项目，位于大兴新城0207街区。随着城镇化的进程，这里变成了远近闻名的“万人村”，建筑密度大，流动人口多，基础设施缺，环境脏乱差，“三防”形势严峻，群众意见很大，每年两会都是人大代表和政协委员提案热点。

2022年，该项目被列为全市规模最大的城市更新项目。项目从动议到实施相跨了十八年。城建发展主动承接了这个艰巨的任务，作为实施主体负责两个村的改造工作。

此项目累计完成选房3915套，其中原址回迁3586套，外部房源329套。2022年9月24日至11月2日，城建发展攻坚克难，在40天内完成全部搬迁工作，并于2023年初实现回迁安置房开工。目前，项目建设正在按计划进行。城建发展表示，一定要确保村民如期回迁，让“民生工程”同时也成为“民心工程”。

群众利益导向 守住政策底线

据了解，城建发展参与的城市更新项目涉及类型多样，地理位置多位于核心区域。因此，针对不同性质的拆迁，需制定不同的方案。各项目团队逢山开路，遇水架桥，吃透各类政策，怀着强烈的责任心，制定出的计划和方案既要以群众利益为导向，本着对项目和老百姓高度负责的原则，又要严格按照方案不打折扣地实施执行；既要善于变通，又要能够守住政策底线。

怀柔新城项目，作为怀柔区重点折子工程，是核心城区最大的城市改造项目。城建发展秉承工匠之心，精心打造出“怀柔标杆”——胜悦居项目，为当地老百姓谋得一处舒适的居所。

曾经，这里是典型的城中村，建筑密度大，存在很大的安全隐患。为响应北京市城市更新改造的民生大计，疏解怀柔中心城区低效、低端的产业，促进产业升级转型，城建发展积极参与，为实现怀柔宜业宜居的新定位作出积极贡献。

据了解，该项目涉及搬迁总户数虽然只有400多户，但情况极其复杂。因地处怀柔核心区域，现有四种拆迁类型：集体住宅、集体非宅、国有住宅、国有非宅，全部涉及到了，因此制定方案要有协议、有征收。

该项目已于2018年底建成入住。共有60—125平方米10余种房源，房型多样，户户朝阳，安置居民1050户。不仅极大地提升了城中村民的生活品质，还推进了怀柔新型城市化进程。

密云大小王项目，位于密云区新城，涉及大唐庄、小唐庄和王家楼三个村庄。近几年，被列为北京市逾期未安置挂账项目，市政府要求密云区于2023年解决逾期未安置的问题。

城建发展积极配合区委区政府，为彻底解决历史遗留问题，改善三村村民居住环境和基础设施落后的现状，使三村村民能早日生活稳定、安居乐业展现出国企担当。

2023年9月1日，腾退签约工作正式开始，第一天签约率就突破90%，这也是密云区首个在签约工作日当天就突破90%的项目。截至2023年9月30日签约期结束，项目整体签约比例为96.46%，安置地块签约比例为99.44%。10月份，启动各回迁安置地块陆续集中交房及拆除工作。

目前，各地块入户清登工作已全部完成。今年，该项目主要目标是完成征地和规划设计，力争年底前开工建设。

多元发展模式 深耕城市更新

在房地产行业下行周期内，多元化发展是企业唯一的出路。城建发展商业地产经营是其三大主营业务之一，做强商业地产，将有利于企业穿越行业发展周期，实现可持续化发展。

2021年初，城建发展经理办公会决策——城悦荟自持经营。此外，在城市更新建设中，城建发展对于区企合作、优势互补牵手合作等形式都在进行不断探索与实践。

城悦荟项目是2021年6月10日，北京市《关于实施城市更新行动的指导意见》中明确指出：鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态。城建发展紧跟政策落地，多次组织会议分析研判、实地考察、统筹资金，城悦荟项目开始正式启动。

北京城建·城悦荟购物中心位于朝阳区来广营乡秋实街1号，紧邻地铁5号线立水桥南站和13号线北苑站，城建发展历时两年进行升级改造，打造为集团内首个自持运营的精品社区购物中心，于2023年9月28日正式焕新开业，以“六悦”商业美学为周边居民带来全新的购物体验和有趣美好生活。

石景山巴威·北锅项目位于石景山区，临西五环，总用地面积54.03公顷，为市属国有用地。2020年3月，京城机电与城建发展共同出资成立北京双城公司作为项目实施主体。

该项目是石景山区“京西八大厂”老工业厂区城市更新、产业升级重点项目，符合疏解整治促提升的要求。作为区企合作的典范，具有疏解腾退、转型升级、民生改善、区域环境提升、基础设施改善等诸项综合效益，项目实施后具有代表性的复合型城市更新典型示范作用。

2023年，巴威·北锅项目有了突飞猛进的进展，规划实施方案得到区政府大力支持，列入石景山区重点项目、城市更新示范项目。目前，区政府正全力引入大型央企与项目对接，推进项目产业落地。接下来，双城公司将全力配合市规委工作，完成项目规划综合实施方案的公示及批复工作。

保定莲池区双胜街项目位于保定市莲池区。2017年，随着“雄安新区”战略规划的提出，和保定市在京津冀协同发展区域的重要地位，城建发展与当地民企地产公司牵手合作，参与保定城市更新项目，并取得莲池区双胜街项目。目前，该项目正在建设中，预计明年实现入住。

近期，城建发展已成立城市更新改造项目专班，正在对今年北京市城市更新重点项目——丰台火车站及通州老城平房改造项目进行洽谈与跟进。

当前，城市更新的快速发展期已到来，将释放巨大的投资空间和建设空间。城建发展将紧抓新机遇，转变城市建设方式不断发掘城市更新蕴藏的潜力，在发挥国企优势和集团全产业链优势的同时，以企业的高质量发展助力城市的高质量发展，为构筑新时代首都人民美好生活图景，写下重要篇章。