固本强基 稳中求进 守正创新

二级企业主要领导人高端访谈②

城建地产稳中创新谱写发展新篇章
——访城建发展、开发公司主要领导人

房地产行业政策几度收紧、重点22城土地集中出让、二手房参考价在越来越多城市施行……2021年注定是中国房地产行业发展历程上不平凡的一年。

在疫情持续爆发、行业调控力度等因素叠加影响下，城建地产（城建发展、开发公司、住总地产）深度聚焦“继续保障好群众住房需求”，主动迎接挑战，积极落实央行维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益的“两个维护”要求，保销售、保交付、保稳定，主要经济指标保持稳定，“三道红线”指标进一步改善，板块运营质量更加扎实。

2021年，城建地产市场营业额、营业收入、经营性现金收款等经济指标均保持两位数增长，开发运营速度、产品加速去化不断提升，实现规模效益“稳中有升”；持续发力发展与安全，成功化解政府隐形债399亿元，推动动感花园、临河棚改等项目资金回笼，实现企业带息负债“稳中有降”；新增持有型物业超6万平方米，新增土地投资125亿元，规划总建筑面积178万平方米，企业发展动力“稳中有增”。

集团2022年工作报告提出，城建地产要在转型升级中实现新发展。要准确把握宏观政策和市场发展大势，坚持理性发展、创新发展，统筹好规模和债务资金平衡，持续攻坚一级开发和棚改等系列重大投资项目，盘活既有资产降负债降“两金”，努力改善“三道红线”触线状况。要坚持向管理要效益，加快产品运作节奏，以高效运营提升资产价值创造能力。要密切关注城市更新发展机遇，精准发力政企合作，在存量市场中做出增量。对此，记者采访了城建发展和开发公司主要领导，请他们谈“固本强基、稳中求进、守正创新”的新思路、新举措、新本领。

城建发展主动应变提升发展质量

2021年，面对新冠疫情的反复变化和行业变革带来的多重影响，城建发展实现销售签约额和回款额同比大幅增长，圆满完成了年度任务指标。

集团公司党委常委、城建发展总经理储昭武用“拓展、棚改、投资、文旅”八个字概括了城建发展过去一年所取得的成绩。“拓展”，立足北京，拓展重点城市布局持续优化，全年摘得6个地块，获得了密云大小王棚改项目实施主体授权并列入北京市棚改计划；“棚改”，临河、望坛等项目取得里程碑式进展，全年实现资金回笼150亿元，望坛棚改商品房先后两期开盘并实现旺销；“投资”，参股企业流动性持续增强，投资效益和投资分红稳定增长；“文旅”，东黄山项目累计开工面积1.45万平方米，云蒙山项目依托集团全产业链优势及影响力，加强联动协同，游客接待能力大幅提升。

2022年，尽管统计数据显示中国房地产下行态势减缓，但行业基本面仍处于供需双弱状态，积极应对行业格局之变、逻辑之变，转变发展新方式、探索发展新模式，仍是摆在房地产企业面前的必答题。对此，储昭武表示，“在学习和遵循集团对未来发展的战略思考和谋划基础上，我们深入研究市场规律、行业规律、企业发展规律，按照所属板块和行业要求，制定了城建发展‘十四五’发展规划，明确‘国内领先的城市开发运营商’发展目标，确立了地产开发板块强本固基稳健发展、对外投资板块提高收益优质发展、商业地产板块做优增效平衡发展、文旅板块实现突破创新发展的总体思路。”

“2022年是‘十四五’规划的关键之年，城建发展将坚持稳字当头、稳中求进工作总基调。”储昭武说，城建发展将以全方位高质量发展为主题，聚焦做强地产主业，提升发展质量和能力，坚守经济效益，巩固扩大发展优势；做实板块协同联动，深挖经营潜能，坚持短板突破，加快转型升级步伐；强化战略、价值、目标导向，优化资源配置，坚持创新驱动，加强风险管控，全面构建发展新格局。

随着宏观政策和市场环境持续的调整和深化，房地产行业正从以地产增量开发为主，向地产增量开发与存量更新并重转变，并逐步转型为以城市更新、城市运营服务为主，企业发展也面临着从土地红利、金融红利转向管理红利和服务红利。对此，城建发展积极应变、主动求变，从五个方面发力，确保圆满完成2022年各项任务目标。

“集聚发展动能，厚植转型升级优势。”储昭武说，城建发展将加强对政策、市场、产品、同行的“四个研究”，以“稳健”为目标，踏准与自身相契合的发展节拍，实现“有质量的规模”；增强精准投拓能力，深耕北京地区，稳步开拓京外热点城市；着力打造产品，通过好产品实现高溢价；以“快速去化”为第一要务，强势提升营销；巩固完善合作开发模式，加强合作融合；以高效化为目标，持续提升项目运作效率，提高综合运营。

“优化发展结构，全面加速提质增效。”储昭武表示，各棚改项目将做好梳理、算好“大帐”，加快推进速度。在手项目针对不同特点，精准施策去库存，提高存货周转速度，改善存货压力；提升财务统筹能力，合理高效调配在手资金，提高资金周转率，优化债务结构，防范财务风险，保持稳健财务结构。

“创新发展模式，激发板块协同发力。”储昭武说，文旅地产将向纵深推进，商业地产提速提质，股权投资增收创效。

“提升发展能级，增强企业综合能力。”储昭武要求精总部、强一线，提高组织效能；加快创新链与产业链、价值链结合，推动全面创新；强化绩效导向与内控建设，打造合规、法务、内控、风控“四位一体”大合规管理体系。

“以‘五个体现’为标准，提升党建工作质量。”储昭武说，围绕中心、服务大局，公司党委以“一二三五”工作思路为主线，发挥党建引领作用，守好意识形态阵地，绷紧各级各项责任之弦，做好干部队伍建设，筑牢战斗堡垒，凝聚发展正能量，强化监督执纪问责，创新群团工作。

目前，房地产行业已经进入低增长、低利润、低杠杆、低容错的时代，房企普遍面临生存与发展的困境与危机。“我们已做好‘过紧日子’、‘过苦日子’的思想准备。储昭武说，城建发展将围绕效率和效益，在控规模、调节奏上下功夫，在提升产品力、服务力上做文章，在解决高存货、高负债上求实效。同时，在稳中求进的总体态势下，积极寻求企业发展机遇和新的增长点，依托集团优质资源及完整产业链优势，推动公司各板块业务高效协同发展，切实发挥稳定极作用。

开发公司接续奋斗谱新篇

全年实现企业经营额32亿元、经营性回款28.3亿元，实现利润3.95亿元……2021年，在国内外经济形势复杂多变、新冠疫情余波不断、房地产行业调控政策继续加码的大背景下，开发公司全体员工团结奋进、攻坚克难，交出了一份可圈可点的成绩单。

“2021年，在行业下行趋势中，我们不仅稳住了局面，还实现了稳中有进。”回首过去的一年，开发公司总经理王聪颖感慨良多。

2021年，在市场和政策多变、公司资金极其紧张的情况下，开发公司实现二级开源突破，取得长沟6017地块商品房项目，实现二级开源7.95万平方米，拉开了深度参与区域后续综合开发、全面主导基金小镇品牌的序幕。

在集团公司统筹领导下，开发公司和五公司共同努力，推动四川德阳项目生产经营逐渐步入正轨，破产清算危机基本解决。去年，德阳项目实现销售额1.96亿元，清偿了1.32亿元的历史债务；依法依规办结案件30件，涉案金额8048万元；解除了历史错误质押及查封房源371套，通过了以房抵债偿还债务方案；顺利完成366户交房入住工作，在德阳区域重塑了北京城建品牌形象。

城市更新业务实现零的突破。突出重围成为中关村东区整体改造项目的实施主体，实现在城市更新业务领域突破的同时，公司“4+2”业务布局实现良好开局；石景山黄庄项目规划综合实施方案获批，使开发公司再度成为集团自有土地盘活的“先行者”；小屯项目征收腾退工作取得决定性胜利，完成全部住宅及非宅房屋拆迁工作，项目正式进入实质性建设阶段……在机遇与挑战并存的2021年，开发公司把握机遇实现开源，重点项目有力推进，重点工作取得重大突破，实现了“十四五”良好开局。

“奋斗依然是开发公司2022年孜孜不倦的追求。”基于对市场敏锐的洞察力、对公司未来发展的深层次考量和精准把控，王聪颖表示，开发公司已经做好了在接下来的很长一段时间里，过苦日子、过紧日子的准备。“我们有信心更有决心让自己沉下来，脚踏实地；让自己更专注，心无旁骛；我们将转变思路，提高站位；更将主动出击，勇开新局。”

“我们在‘十四五’战略规划中提出要打造‘4+2’业务新格局，这是我们在集团发展架构下根据企业定位、综合各项需求后进行的战略要素匹配，‘4+2’业态协同增长将是开发公司今后一个时期内对抗发展风险、实现稳增长的保障。”王聪颖说，为全力落实规划目标，在公司稳定发展的前提下，稳步提升企业发展规模与效益，实现资产保值增值。同时，聚全公司之力统筹部署，发挥专业能力，积极探索新模式，把中关村东区整体改造项目打造成央产房老旧小区改造的示范项目。

2022年是国企改革三年行动的收官之年，如何进一步夯实企业基础管理，提升企业综合效能？“开发公司将在‘人’的管理上下功夫。”王聪颖说，开发公司将继续完善经理层成员契约化和任期管理，激发经理层成员的积极性和创造力，提升公司市场化、现代化经营水平。同时，建立健全全员绩效管理机制，发挥经理层任期制和契约化管理在推动企业内部三项制度改革中的“牛鼻子”作用，以上率下，强化市场化用工制度和全员绩效考核，全面激发企业内生动力，持续为企业高质量发展注入活力。

“后疫情时代，企业需要思考的另一个关键问题就是产品创新。为此，我们将继续坚持创新赋能，突出发展优势。”王聪颖说，开发公司去年实现了装配式模块化绿色建筑在黄村项目售楼处的实践，并取得了多项科研创新成果奖项。今年，将继续提升产业化研究应用水平，着力加强技术创新平台和机制建设，主动跟进市场需求、市场标准，加强高品质住宅及其他前瞻性技术标准的应用研究，深化百年宅概念，在产品的舒适性、健康功能、智能化方面探索研用结合，保持产品的技术竞争力，为企业高质量发展提供技术支撑。

王聪颖表示，站在新的起点上，开发公司将把握机遇实现项目开源，狠抓管理加快推进项目进展，坚持多措并举完成30亿元回款指标，巩固提升管理质量和党建质量，以优异成绩迎接党的二十大胜利召开。