城市更新，一头连着发展，一头连着民生，既标志着城市的焕新与启程，更充满了人民对美好生活的向往与追求。步入减量发展时代，北京正以渐进式、可持续的更新方式焕发城市活力，奏响新时代首都发展的壮丽交响曲。开发公司以一项项民生工程，一座座经典项目在这首乐章中谱写了属于城建集团的最美和弦。

从北京市首个土地一次性招标的棚户区改造项目——小屯西路棚改项目，到北京市第一个市属国企自有土地统筹项目——黄庄村棚户区改造项目，再到北京市首个中央国家机关成片区危旧楼房改建项目——中关村东区整体改造项目，在集团公司的战略指引下，开发公司紧扣服务首都开发与建设的使命，以城市更新业务为企业发展的新赛道，高站位、高效率、高质量地参与北京城市更新，建立了保障房项目特有的开发建设和经营模式，跑出了转型升级的加速度。

据统计，目前开发公司在北京共计承担了12个保障房项目，总建筑面积243万平方米，涉及居民近20000余户。定福家园、电子城、福润四季、福临家园、福悦四季、福兴雅苑、北京城建棠樂、平谷区府前街、黄庄村改造……一个个政府满意、百姓放心的安居工程，实现了居民从棚户到楼房、从“忧居”到“宜居”的蝶变，镌刻成开发公司向“新”发展的铿锵步履。

为“旧改”铺新路 探索片区整体焕新模式

在海淀区中关村大街与北四环交叉口东侧，聚集着一片建于上世纪50年代的住宅。这里被视作“中国硅谷”——中关村的核心地带，也是中科院初创时期第一代科学家的集中居住地。特别是被称为“中关村特楼”的13、14、15号楼，为北京市第一批历史建筑，曾有包括钱学森、钱三强、郭永怀等6位“两弹一星”元勋在内的66位老一辈科学家在此居住。

随着时代变迁，区域内房屋建成年代早、建设标准低、基础设施老化、配套设施不完善等问题愈发凸显，居民生活工作面临诸多难题。2021年底，北京市政府、国家机关事务管理局、中国科学院三方决定启动中关村东区城市更新改造工作。2022年，开发公司正式取得海淀区政府批复，成为中关村东区改造项目实施主体。

作为北京市首个中央国家机关成片区改建项目，中关村东区改造项目总占地面积约34.11公顷，现有住户约5542户，48%为公房户，87%的住宅建筑年代超过50年。项目不仅体量大、户数多、产权类型多样，同时还要实现消除老旧小区房屋安全隐患、完善公共配套设施、保护历史文化遗产、改善居民生活、推动区域环境和城市面貌的优化提升等多重目标，责任重大，挑战重重。

为高效开展改造工作，开发公司成立了北京城建兴海城市更新发展有限公司（以下简称兴海公司）负责实施中关村东区改建项目。项目启动后，兴海公司积极协调对接中科院、北京大学及航天五院等土地及公房权属方，对现状约5542户居民个人信息、产权单位、工作单位、产权性质、居住情况、产权证明形式、建筑和使用面积等基本信息的梳理、分析比对；对103栋住宅楼、施工图纸、户型图、建成年代等工程数据进行梳理分析；核查社区小市政管线路，与产权单位的物业公司和专业管理公司对小区内部污水、自来水、燃气、热力管线路由进行了多轮现场摸排。同时，兴海公司结合《北京城市更新条例》等政策，积极对类似项目进行调研交流，初步选取了意向启动区，并依据存量数据编制了实施方案。

2023年，在各方面共同努力下，项目完成了启动区第一轮居民入户调查工作，综合考虑居民改建意愿、房屋现状情况、改造条件、改造实施难度等因素，形成了启动区统一规划、分步实施的工作思路，组织编制了启动区规划设计方案、实施方案，为项目的进一步开展奠定了坚实基础。

“通过实施中关村东区改造项目，将助力开发公司和集团在城市更新领域的深耕和发展，带动集团设计、施工、园林、物业等相关产业链的参与，为探索挖掘新的业务增长点发挥示范效应。”兴海公司经理刘玉峰介绍，目前全体职工正全力以赴推进项目实施，努力探索成片区楼房改建模式，打造城市更新的“城建方案”。

以“棚改”谋新局 书写盘活集团自有土地新经验

“甭管是施工质量还是小区环境和配套，这房子简直太让我满意了！”置身崭新的楼房，抚摸着明亮的窗台，老职工贾先生喜上眉梢。他说：“1987年我就住在这里，曾经一家三口挤在10平方米的屋里，生活环境非常差。如今终于圆了上楼梦，十分高兴。”

令贾先生安居梦成真的是小屯西路棚改项目。该项目位于北京市丰台区小屯西路，棚改居民均为集团所属四家企业的职工，是开发公司利用集团自有用地实施的棚改项目，也是北京市首个国企利用自有土地一次性招标的棚改项目。项目总用地面积约12.58公顷，规划总建筑面积约48万平方米，规划可售住宅2541套；其中回迁安置房1223套，用于改善800余户棚户区居民的生活条件。

实施过程中，项目团队创新发展思路，克服涉及产权单位多、私搭乱建严重、产权不清晰等征拆难题，以及新冠肺炎疫情、永定河引水造成的地下水涌水等不利影响，于2022年8月底顺利完成了千余套回迁安置房业主的集中入住工作，让居民从破旧拥挤的平房里更换到宽敞明亮的安置楼房，受到各界赞誉。

不只是小屯西路棚改项目。近年来，随着北京城市的高质量发展，集团部分自有土地上房屋陈旧拥挤、基础设施不足、环境品质不高等问题逐渐涌现，不仅影响着城市品质，也难以满足老职工对美好生活的需要。在集团公司的统筹部署下，开发公司勇担社会责任，通过棚改的方式积极盘活集团自有用地，既让居民住得下、住得好，又重塑了城市空间，实现了社会效益与经济效益的双丰收。

丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目是集团和建工六建集团自有国有用地，棚改范围内涉及被搬迁住户约600户，区域内群众居住条件艰苦、安全隐患极大。2020年5月，集团决定将张仪村路东侧棚改项目交给开发公司运作。

开发公司通过大力协调和深入调研，于2022年上半年取得“多规合一”初审意见及项目重新核准的批复，于2023年突破承租人认定问题，顺利开展入户核查和确权工作。目前，该项目已进入搬迁补偿政策咨询期，即将启动预签约工作。

石景山区黄庄村棚户区改造项目是集团在石景山区的自有用地统筹项目。2017年以来，集团以国企担当为己任，积极落实“疏解整治促提升”专项行动，将黄庄村43号南北两侧地块内市场、4S店、公寓等进行了拆除，拆除建筑规模约18万平方米，疏解人口约7800人。此后，石景山区政府授权开发公司作为黄庄村棚户区改造项目前期工作实施主体，捆绑黄庄村43号、上庄大街8号院、模式口28号院上院、模式口28号院下院、班训队5宗地块（总用地面积约21.32公顷）进行开发建设。

为使被征收居民第一时间搬入新居，开发公司向石景山区政府申请了已建成的安置房源实施搬迁安置，利用整理完成的土地上市实现项目资金回笼。2022年12月，经过艰辛努力，项目征收工作正式启动，集团4个老旧生活区得以改造，379户居民的安居梦终于实现。目前，项目征收已选房421套，其中412套完成入住，并成为了石景山区首个试点“签约即入住、入住即交证”项目。

美丽宜居的城市，承载着无数人追求美好生活的愿景。如今，从莲石路驶入石景山区，道路两侧一改往日的杂乱无章，黄庄村43号地块北侧已经开工建设城市公共空间，南侧已经场光地净、等待入市。“黄庄村棚户区改造项目的实施不仅统筹解决了集团在石景山区其他零散生活区的环境整治、疏解腾退、职工安置等历史遗留问题，有效改善了集团职工居住环境，还将补充绿地面积11.88公顷，增加幼儿园、养老设施、环卫设施等公共场地与设施，是街区统筹、减量发展、留白增绿的典范。”项目经理赵军雷说。

向“更新”要发展 激活企业高质量发展新动能

当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期。在持续的实践发展中，城市更新的模式和类型也在推陈出新。对此，开发公司充分发挥专业优势，以发展的视角前瞻城市更新，在做好旧改、棚改项目的同时，不断探索新模式，布局新方向。

位于房山区的北广阳城棚户区改造项目原为一级开发项目，街区范围内流动人口多，部分居民小区房屋老旧，存在大量闲置老旧厂房、商业等非宅设施。从政策、经济、规划以及实际情况等多角度出发，开发公司与区政府充分研究讨论，在2017年12月取得市政府批复，由一级开发实施模式改为棚改模式。

作为全市第一个一级开发转棚改项目，北广阳城棚户区改造项目面临政策路径、资金来源、实施模式三大创新问题。面对创新难题，开发公司创新求变，通过与区住建委、区政府、市住建委几十轮论证，经过一次性招标、获得政府债等多种政策模式研究与尝试，最终确定了“通过一级开发地块上市回笼资金，推进项目内357户居民及11家国有企业腾退，进而让剩余地块上市，实现所有土地上市资金平衡”的滚动开发模式，并于2022年8月再次获得市政府批复，正式纳入北京市棚改计划册。同年9月，项目腾退方案通过区政府审批，开拓了房山区腾退方案“高开高走、双向市场化评估”的先河。2023年12月，项目实现第一批上市，迈出了滚动开发模式的关键一步。

今年1月，北广阳城棚户区改造项目正式启动腾退工作。项目公司与产权单位、属地政府提前部署、密切合作，与被腾退居民深入交流，在3月实现签约率100%，成为房山区首个签约期圆满完成的项目。

在创新模式的同时，开发公司也在进行新的谋篇布局，积极跟进申请式退租和城市会客厅等城市更新项目。

申请式退租是落实北京市总体规划和首都功能核心区详细规划的重要举措，在实现老城平房区保护更新、增加现代使用功能的同时，恢复传统四合院基本格局，完善配套公共服务设施、基础设施。目前，开发公司正与东城区对接，对东城区17个申请式退租项目进行摸底调研，结合各项目的交通、配套、商业氛围等，研判项目投资价值，筛选重点项目。

城市会客厅是城市更新发展的新领域。城市会客厅指一个多功能的公共空间，涵盖了历史、文化、经济、社交等多个方面，旨在为区域提供一个提升城市品质、创造美好环境和满足人民日益增长的美好生活需求的空间。

目前，国家和北京市都从政策上出台了一系列的规范、导则和指导意见给予支持，并从规划方面要求新的街区规划都要配置城市会客厅，满足区域配套的补充完善。对此，开发公司正积极跟踪石景山和房山的城市会客厅配套项目，主动和街道对接，争取确定运作模式，在补足区域配套的同时，通过后期服务运营，使开发公司在城市更新的赛道上实现突破。

向新而行，向高而攀。开发公司将牢牢把握城市更新机遇，以“闯、创、干”的姿态奋力攻坚，着力打造一批特色鲜明、成效突出的典型项目，不断开创企业高质量发展新局面，为集团做强做优做大城市更新业务作出“开发贡献”。